不動産売却における税金対策!取得費が不明の場合の対処方法について解説

不動産売却における税金対策!取得費が不明の場合の対処方法について解説

この記事のハイライト
●取得費が不明な場合は概算取得費を避け取得費を証明できる書類を探す
●不動産売却を目的とする支出は譲渡費用として漏れなく計上する
●不動産購入当時にかかった諸経費は取得費に加算できる

不動産売却で利益を得ると税金がかかります。
ただし利益そのものに税金がかかるわけではありません。
不動産の購入時にかかった「取得費」と売却時にかかった「譲渡費用」を差し引いたものに税金がかかるため、取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが税金対策になるのです。
そこで今回は、不動産売却における税金対策をするうえで重要な「取得費」と「譲渡費用」について解説します。
周南市、下松市、光市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却における税金対策!取得費が不明な場合の対処方法

不動産売却における税金対策!取得費が不明な場合の対処方法

取得費とは、不動産購入時にかかった費用を指し、土地や建物の購入代金や仲介手数料など費用の合計額をいいます。
不動産売却後の税金対策として、取得費を利益から差し引けますが、実は「取得費が不明」になるケースが多々あります。
たとえば先祖代々から受け継いだ不動産で、購入時の資料がなかったり、疎遠になっていた親戚の家を相続した場合など、理由はさまざまです。
そこで今回は、取得費が不明な場合の対処方法についてご紹介します。

概算取得費による計算

取得費が不明な場合は、売却代金の5%相当額を取得費とすることが可能で、これを「概算取得費」といいます。
ただし裏を返せば5%しか売却代金から差し引かれないため、残りの95%は売却益として税金がかかります。
そのため、できるだけ概算取得費による計上は避けたほうが良いでしょう。
ただし先祖から受け継いだ土地に家を建てた場合など、土地の取得費だけが不明な場合は、土地のみ「売却代金×5%」の概算取得費とし、これに建物の取得費を加算しましょう。

取得費を証明できる書類を探す

取得費が不明な場合は、基本的に上記の「概算取得費」により計算します。
ただし実際の購入価額を証明できる書類があれば、実額として認められる可能性がありますので以下の書類を探してみましょう。

  • 購入時のディベロッパーや不動産会社から売買契約書のコピーをもらう
  • 不動産の購入価額とわかる通帳の記帳履歴
  • 住宅ローンの支払い状況が記帳された通帳
  • 住宅ローンの返済予定表
  • 売却代金が記載されている購入当時のパンフレット

書類はどれか1つではなく、できるだけ集めておくと良いでしょう。
確定申告する際には上記書類に加え、購入時の状況説明と紛失理由を書いた「申述書」を税務署に提出しなければなりません。
最終的な判断は税務署がおこなうため、取得費が不明な場合は税務署に相談をしながら資料を揃えると良いでしょう。

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不動産売却における税金対策!譲渡費用が認められる支出や計算方法

不動産売却における税金対策!譲渡費用が認められる支出や計算方法

不動産購入時にかかる費用を「取得費」というのに対して、不動産売却時にかかる費用を「譲渡費用」といいます。
譲渡費用とは、不動産売却をするためにかかった仲介手数料や登記費用、測量費などの費用を指し、これも不動産売却時に漏れなく計上することで税金対策ができます。

譲渡費用として認められる支出

譲渡費用に含まれる支出として以下のようなものがあります。

  • 不動産売却時の仲介手数料
  • 売買契約書に貼り付けた印紙代(売主負担分)
  • 登記費用(登録免許税、司法書士への報酬)
  • 不動産売却するために支払った立ち退き料
  • 不動産売却のための解体費用や解体した建物の取得費相当額
  • 売買契約後にさらに有利な条件で売却するために支払った解約違約金

このほかにも、買主との交渉のために要した交通費や通信費なども含まれます。

譲渡費用に認められない支出

反対に、譲渡費用には含まれない支出として以下のようなものがあります。

  • 抵当権抹消費用
  • 遺産分割のための費用
  • 引っ越し費用
  • 固定資産税
  • 不動産売却代金の取り立て費用など
  • 移転先住宅の購入費用や修繕、移転費用

譲渡費用として認められる費用とは、「不動産売却を目的とする支出」です。
抵当権抹消費用は判断に迷う項目の1つですが、譲渡費用にはなりませんので覚えておきましょう。
譲渡費用についても最終判断は税務署でおこなうため、不明なものについては税務署へ相談してみると良いでしょう。

譲渡費用として認められなくても取得費に含められるものとは?

不動産売却を目的とする支出であるにもかかわらず、譲渡費用として認められないのが土地を売却するためにおこなった造成費用です。
ただし造成費用は取得費として認められます。
また売却時期よりもずっと以前におこなった測量費は、不動産売却時の費用とは無関係とみなされ、譲渡費用として認められない場合があります。
そのため、売却時の測量は買主が見つかってからおこなうほうが良いかもしれません。
このように譲渡費用なのか取得費なのかわかりづらい項目や、時期によって譲渡費用と認められない項目もあり判断が難しい場合もあります。
周南市、下松市、光市で不動産売却をご検討中の方は弊社までお気軽にご相談ください。

不動産売却による税金の計算方法

税金は、不動産売却後に売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。
ここでは、不動産売却後における税金の計算方法について例題を用いてチェックしておきましょう。
下松市の不動産で売却価格が4,000万円、取得費3,400万円、譲渡費用200万円、所有期間12年だった場合は以下のとおりです。
譲渡所得=4,000万円ー(3,400万円ー200万円)=400万円
税率は所有期間によって以下のとおり定められています。

  • 所有期間5年以下:短期譲渡所得 39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
  • 所有期間5年超え:長期譲渡所得 20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

今回は長期譲渡所得のため、税率は20.315%となり計算は以下のとおりです。
譲渡所得税=400万円×20.315%=81.2万円
所有期間が5年を超えているかどうかで、税率に倍近くの大きな違いが出てきます。
そのため、長期所有後に売却することも税金対策の1つになるでしょう。

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不動産売却における税金対策!取得費に加算できる費用

不動産売却における税金対策!取得費に加算できる費用

最後に不動産売却時の税金対策に有効な「取得費に加算できる費用」についてチェッックしておきましょう。

取得費に加算できる費用

取得費に加えることができる費用は以下のようなものがあります。

  • 不動産取得時の仲介手数料
  • 売買契約書に貼り付けた印紙代(売主負担分)
  • 登記費用(登録免許税、司法書士への報酬)
  • 不動産取得するために支払った立ち退き料
  • 不動産取得のための解体費用
  • リフォーム費用

そのほかにも、不動産取得に関する費用が含まれます。
取得費に加算できる費用は、不動産購入当時にかかった諸経費などです。
取得費に加算できる費用を土地と建物で配分し、建物に配分された費用については減価償却後の費用を計上します。
たとえば仲介手数料の場合、土地と建物の割合に応じて按分し、取得費に含めます。
建物に配分された仲介手数料は建物の購入費用の一部とななるため、経年に応じて建物と同様に減価償却しなければなりません。
またリフォーム費用についても同様に、購入時期に全額建物購入額に加算でき、その後経年に応じて減価償却した費用を計上します。
このように不動産売却時には、取得時の不動産購入費用に加えて、取得費に加算できる費用を漏れなく計上することが、税金対策上有効です。

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まとめ

不動産売却時の税金対策をするためには「取得費」と「譲渡費用」をしっかりと計上し、譲渡所得をできるだけ抑えることがとても有効です。
ご自身で取得費に加算できるものや、譲渡費用などを判断するのは難しい場合もあるでしょう。
周南市、下松市、光市で不動産売却時にしっかりと税金対策をしたいとお考えの方は、ハウスドゥ周南城ケ丘店へお任せください。
地域密着型で土地や住宅の情報から税金のご相談まで、ご状況に合わせてしっかりとアドバイスします。


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