空き家を現状のままか更地で売りたい！メリットと売却にかかる費用を解説

空き家を売りたいと思った時に、現状のまま売るほうがいいのか更地にするほうがいいのか、売却にかかる費用はどのようなものがあるのか、悩む方は多いでしょう。
そこで今回は空き家を現状のままか更地で売る際のそれぞれのメリットと売却にかかる費用について、周南市、下松市、光市エリア周辺の不動産売却をサポートする私たち「ハウスドゥ周南城ケ丘店」が解説します。

空き家を現状のままで売りたい！古家付き土地のメリットとは

古家付き土地（ふるやつきとち）とは、法定耐用年数を経過した建物が建ったままの土地のことです。
法定耐用年数を経過しているため、建物部分に資産価値はありません。
そのため、土地のみの価格で土地の価値を求める方に訴求する売り方になります。

空き家を売りたい！古家付き土地と中古住宅の違いとは

古家付き土地も建物が含まれているので、中古住宅の一種になります。
古家付き土地と中古住宅の違いは法定耐用年数を超えて建物価値がゼロになっているかどうかです。
日本の住宅は木造が多いので、築20年以上の木造住宅は建物価値ゼロの古家付き土地として扱われます。
ただし、中古住宅として売り出すか古家付き土地として売り出すかは、売主の判断にゆだねられます。

古家付き土地として売り出すメリットとは

古家付き土地として売り出す場合、4つのメリットがあります。
①建物の解体費用がかからない
古家付き土地は更地にして売却することに比べ、解体の手間と費用がかかりません。
解体費用がかからないことで売却価格を安くすることも可能です。
ですが、最初から解体費用分を差し引いて売り出してしまうと、購入希望者から解体費用を差し引いて欲しいと言われかねないので、最初は解体費用も上乗せして値付けしておくのがよいでしょう。
②住宅用地の軽減措置特例が利用できる
土地はその上に一戸建てが建っていると、固定資産税について「住宅用地の軽減措置」の特例を受けることができます。
住宅用地の軽減措置の特例を受けると、敷地面積の200㎡までの部分について課税標準が1/6に、200㎡超の部分については1/3に減額されるメリットがあります。
③住宅ローンを利用して購入できる
古家付きの土地は住宅ローンの融資対象のため、売りやすさの面でも有利になります。
④古家について契約不適合責任を免責にできる
古家付き土地として売却した場合、契約不適合責任を免除されるケースが多いです。
免除されると、建物部分にシロアリなどの瑕疵があったとしても賠償責任を負いません。

空き家を売りたい！更地にして土地として売るメリットとは

空き家を売りたい場合、更地にして売った方がメリットを得られるケースがあります。
更地にすることがおすすめなのは空き家の維持管理が難しい方です。
空き家は人が住んでいる状態とは違い、放置していると建物の劣化が進みます。
部屋の中に湿気がこもり、カビや害虫が発生して室内は朽ちていきます。
また、ガス管や給排水管なども使用せずにいると、排水管内に錆や汚れがたまって割れの原因になります。
そのため空き家を維持する場合は、定期的に換気をして給排水管を使用することが不可欠になります。
ですが空き家が遠方にあり、維持管理が難しい方もいらっしゃるでしょう。
その場合、専門業者に管理を委託することも可能ですが、収益を生まない不動産にコストを支払い続けることになります。
それならば古家付き土地の建物を解体して更地にしてしまった方が、維持管理のコストと手間がかからないというメリットがあります。

空き家を早く売りたいなら更地がおすすめ

古家付き土地として売り出しても、すぐに売れるケースはまれです。
最低でも6か月、長くなれば1年以上かかることを見越しておくことが必要になります。
その間、空き家の維持管理を怠れば建物が劣化してさらに売却が難しくなるため、建物の維持管理のための手間とコストは必須になります。
一方で古家付き土地を更地にしてしまったほうが、早期に売却できる可能性が高まります。
解体費用がかかるというデメリットはありますが、空き家を早く売りたいという時は更地にすることを検討する価値があります。

古すぎる空き家は耐震性の観点から更地の検討がおすすめ

古すぎる空き家は耐震性の観点から、更地の検討をしたほうがよいケースもあります。
築年数が30年を超えるような木造住宅は、新耐震基準を満たさない旧耐震基準の建物の可能性があります。
旧耐震基準の木造住宅は、倒壊のリスクから売却が非常に難しくなります。
また新耐震基準を満たさない住宅は、住宅ローン減税が受けられません。
改修費用と解体費用、どちらが安いか比較して更地で売却を検討したほうがよいでしょう。

空き家を売りたい！売却時にかかる費用や税金について

古家付き土地として売るにも更地として売るにも、空き家の売却には費用や税金がかかります。
ここでは空き家を売りたい時にかかる費用と税金について、どのような税金がかかり、どうすれば費用を安く抑えることができるのか説明します。

空き家を売りたい時にかかる税金と費用の一覧

解体費用を除いた、空き家を売りたい時にかかる費用と税金は以下のとおりです。
相続登記の費用
空き家を相続した際に名義変更していなかった場合、相続登記が必要になり登記費用がかかります。
相続登記には各種書類の取得費、登録免許税、司法書士に支払う手数料が必要になります。
相続登記とは不動産の名義人を変更するもので、法務局に必要書類を提出して申請します。
物件の売却をできるのは、基本的に物件の名義人のみとなるので、売却活動の前に相続登記の手続きが必要になるのです。
相続登記に必要な費用は書類の取得費・登録免許税・司法書士への依頼料です。各種費用は以下の通りになります。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%、司法書士へ支払う手数料の相場は5～8万円が目安です。
譲渡所得税
空き家の売却金額が取得費を上回ると、利益が発生するために譲渡所得税がかかります。
税率は空き家の保有期間によって変わります。
保有期間が5年超の場合は長期譲渡所得の税率（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）がかかり、5年以内の場合は短期譲渡所得の税率（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）がかかります。
仲介手数料
空き家が売れたら、不動産会社に仲介手数料を支払います。

空き家を更地にして売りたい時にかかる解体費用の相場

空き家の解体費用は、建物構造や立地条件、延べ床面積によって変動します。
ここではあくまで目安としてご説明します。
解体費用の相場は坪単価で、木造が3.1～4.4万円、鉄骨造が3.4～4.7万円、鉄筋コンクリート（RC）3.5～8万円になります。
解体費用には建物本体の取り壊し費用の他に、門や塀などの外構の解体費用、庭の樹木伐採費用、近隣住民対策費用、防音シートの設置費用、廃棄物処分費用なども含まれます。

まとめ

今回は空き家を現状のままか更地で売りたい場合の、それぞれのメリットと売却にかかる費用についてご説明しました。
空き家を古家付き土地として売りたい場合は、解体費用がかからないなどのメリットがあります。
一方で空き家の管理が難しい、早く売りたいという場合は更地にして売却するという方法もあります。
空き家の売却にかかる費用も考慮しながら、売却方法を検討するのが重要です。
私たち「ハウスドゥ周南城ケ丘店」は周南市、下松市、光市エリア周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。