不動産を売却する流れとは？媒介契約の選び方や売却活動の内容や期間も解説

不動産売却の流れについて気になるかたもいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却は、査定依頼から始まって引き渡しという流れになります。
この記事では、周南市、下松市、光市で不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却の流れにおける注意点などについて解説します。

不動産売却の流れ！査定から媒介契約締結まで

不動産を売却する場合の流れとして、まず不動産会社に査定を依頼しましょう。
机上査定や訪問査定といった方法で査定金額を出します。
特に訪問査定は現地を訪問して実際の状態を確認したうえで査定金額を出すため、精度の高い査定となります。
査定価格に納得したら、不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を締結することになります。
媒介契約には次の3種類があります。　

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

売却を依頼する方は、まずこの3つの媒介契約のうち、どの媒介契約を締結していいのか迷うところが多いので、それぞれの特徴について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を依頼することができ、自分で買主を見つけるという販売活動も可能です。
しかし、不動産流通機構（レインズ）への登録や販売状況の報告の義務がありません。
なお、一般媒介契約には、媒介契約を締結している不動産業者を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。
一般媒介契約のメリットは、複数の会社と締結して、自由度が高いという点です。
一方でデメリットとしては、販売状況の報告義務がないため、状況を自ら確認しなければならない点が挙げられます。
一般媒介契約は以上のように極めて自由度が高いので、買主が独自で動くことが可能です。
そのため、もし買主の見込みがあるのであれば、一般媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社とのみ契約を締結して不動産売買の取引をおこなう契約です。
なお、売主自身が買主を探してきた場合には、不動産会社を介する必要なく売買契約を締結することが可能です。
専任媒介契約を締結すると、不動産会社は契約後7日以内に不動産流通機構（レインズ）に不動産情報を登録し、14日に1回販売活動の進捗を売主に報告する義務があります。
専任媒介契約のメリットは、不動産会社と売主が双方で販売活動ができるうえに販売活動状況の報告も受けられる点です。
専任媒介契約は専属専任媒介契約と一般媒介契約のいいところを取り入れているので、どの媒介契約を締結するのか、悩んでいる方におすすめです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に1社とのみ契約できます。
専属専任媒介契約の場合、不動産会社が探した買主としか契約ができないという特徴があります。
そのため売主が買主を探しても、不動産会社を介さないと売買契約を結ぶことができません。
また、不動産会社には契約後5日以内に不動産流通機構（レインズ）に不動産情報を登録し、7日に1回販売活動の進捗を報告する義務があります。
専属専任媒介契約のメリットとしては、販売状況を1番把握しやすいことです。
自分で販売活動が難しいという方には最適な媒介契約といえます。

不動産売却の流れ！売却活動の内容とは

売主が不動産会社と媒介契約を締結すると、不動産会社は販売活動をします。
不動産会社が販売活動をするにあたって、実施することとしては、まずは販売図面を作成します。
今後はこの販売図面を中心に販売活動をしていきます。
例えば不動産会社の見込み客に販売図面を送ったり、不動産流通機構（レインズ）に登録している場合には、別の不動産会社から問い合わせが来ますので、その対応などをします。
また、新規営業活動としては、営業店舗にわかりやすいように図面を貼ったり、あるいは周辺地域の賃貸物件を中心に販売図面のポスティング等をおこないます。
後は、インターネットの販売サイトに情報を掲載することなどをして、新規開拓をすることになります。
問い合わせがあった場合には物件案内をして、内覧に来ていただくようにします。
不動産の売却では、内覧がとても重要なポイントで、ここで好印象を持っていただくことが大切です。
内覧で好印象をもってもらえない場合は、購入に繋がらないため注意が必要です。
そのため、内覧の際には売主はできるだけ配慮をする必要があります。
具体的には次のとおりです。

• 休日は基本的に内覧にあてる
• 部屋を綺麗にしておく（余裕があればハウスクリーニングをする）
• 生活臭を内覧に来られた方に感じさせないようにする
• 空調で室内を快適な温度に保つ
• ペットなどを飼っている場合には匂いを消すようにする

以上のように内覧に来られた方へ十分な配慮をすることが必要です。
一般的に売却前のリフォームは不要ですが、壁紙が剥がれている場合などは最低限のリフォームをおこなうのも良いでしょう。

不動産売却の流れ！売却までの期間とは

最後に不動産の売却活動について、どのくらい時間がかかるのか、売却の流れに沿って解説します。
一般的に不動産を売却して、買主に引き渡すまで通常は3～6か月程度かかります。
もちろん、スムーズに行けばもっと早く終わるかもしれませんし、あるいは途中でトラブルなどがおきると更に時間がかかることもあります。
それでは、不動産売却活動について個別にどのくらいかかるのでしょうか。

仲介の不動産会社を探す

不動産を売却する場合には、自分で買主を見つけることはできないわけではありませんが、売買契約書類などの作成などは基本的に一般の方では難しい作業です。
そういうことを勘案すると、やはり不動産会社に依頼していただくことをおすすめします。
この期間は5～7日間ほど要するでしょう。

査定

不動産会社が決まったら、今度は販売する不動産の査定をおこない、いくらで販売活動をするか決めます。
こちらは様々なチェックポイントがあるので、7日ほど要します。

媒介契約～販売活動

査定において販売価格が決まると、不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社は販売活動をします。
買主を見つけるまでは3か月ほどかかるでしょう。
物件の状況や販売価格によっては、この時間が短縮されることもあります。
この期間に不動産会社が販売活動をして、興味をもってくれた方が内覧に来られるので、売主としては好印象をもってもらえるような配慮が必要です。

売買契約

販売活動で見つかった買主と、価格等の交渉をして、売主と買主が納得する売却価格がまとまると、売買契約を締結します。
この時点でいつ引き渡しをするのかということが決まります。
住宅ローンを利用する場合は、金融機関の審査などもありますので、売買契約から引き渡しの期間は、1～3か月ほどかかるでしょう。

まとめ

不動産売却の流れについて解説しました。
不動産会社と締結する媒介契約や内覧は不動産において重要なため慎重に検討したり対策をおこないましょう。
通常不動産売却の期間は3～6か月ほどかかるといわれているため、余裕をもった売却計画をたてることが大切です。
ハウスドゥ周南城ケ丘店は、周南市、下松市、光市で不動産取引のサポートをおこなっています。
不動産のことで何かお悩みのことがあれば、ご相談ください。