離婚で不動産売却する際の注意点！売るタイミングや媒介契約の選び方を解説

不動産売却の理由として意外に多いのが離婚です。
夫婦が離婚する際、財産分与や残っている住宅ローンはどうするのかなど、考えることが山積みとなります。
弊社「ハウスドゥ周南城ケ丘店」にも、このようなお問い合わせをいただくことがあるため、今回は離婚で不動産売却する際の注意点を解説します。
周南市や下松市、光市エリアにて離婚による不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時の不動産売却の注意点1：売却のタイミング

まずは離婚時の不動産売却における注意点のひとつ、売却のタイミングについて見ていきましょう。

適したタイミングは離婚後

離婚時に不動産売却をする場合、適したタイミングは離婚後です。
離婚前にマイホームを売却し、得たお金をわけ合うと贈与として取り扱われます。
そのため、受け取った側に贈与税が発生し金銭的な負担がかかるのが注意点です。
離婚後のタイミングであれば財産分与となり、贈与税は課税されません。
また、離婚協議中は不動産売却以外にも、慰謝料や養育費、親権者などの取り決めが必要です。
新居へ引っ越ししたり市役所へ足を運んだりと、さまざまな手続きに追われるでしょう。
慌ただしい離婚前よりも、離婚後のほうが売却活動にじっくり向き合うことが可能です。
売却活動に専念できる分、高値で売却できる可能性も高くなります。

離婚後のタイミングで不動産売却をする際の注意点

マイホームの売却に適したタイミングは離婚後ですが、注意点もあります。
夫婦の関係性が悪いと、売却について協議できずスムーズに売却できないかもしれません。
離婚後の売却は、リスクや問題を抱えやすいということを注意点として押さえておきましょう。
相手と協議できる状態であれば、離婚後のタイミングでの不動産売却がおすすめです。

離婚時はなぜ不動産売却すべき？

そもそも離婚時は、なぜマイホームを売却すべきなのでしょうか？
売却したほうが良い理由は下記のとおりです。

• 売却で得たお金は財産分与の対象となるため
• 住宅ローンでのつながりを解消できるため

理由としてまず挙げられるのが、売却で得たお金は財産分与の対象となることです。
財産分与とは、婚姻中に夫婦で築き上げた財産を平等に分配することを指します。
土地や建物はわけにくい財産のひとつですが、売却して現金化すれば簡単に分配することが可能です。
また、離婚時に不動産売却をすれば住宅ローンでのつながりを解消できます。
近年は周南市や下松市、光市エリアにおいても共働きの家庭が増え、共有名義でマイホームを持つ方が多くなってきました。
しかし、住宅ローンを完済するか名義変更をしないと、離婚しても共有名義は残ったままとなるのが注意点です。
そのため、住宅ローンでのつながりを解消するためには、離婚時のタイミングで売却するのがおすすめといえます。

離婚時の不動産売却の注意点2：オーバーローン

続いて離婚時の不動産売却の注意点、オーバーローンについて解説します。

オーバーローンの場合は売却が難しい

マイホームを査定に出した際、オーバーローンとなる場合は売却が難しくなります。
オーバーローンとは売却金額が残債を下回る状態のことです。
反対に、残債を上回ることをアンダーローンと呼びます。
アンダーローンであれば、残債を一括返済できるため、不動産売却をスムーズにおこなうことが可能です。
しかし、売却しても住宅ローンが残るオーバーローンの場合は、不足分を自己資金で支払う必要があります。
お金を用意できないと完済できず、不動産売却ができないのが大きな注意点となるでしょう。
万が一オーバーローンで自己資金を用意できない場合は、任意売却という手段もあります。

任意売却の概要と注意点

任意売却とは、売却しても住宅ローンの残債が残る場合に売却する方法です。
金融機関との交渉次第で、売却により残債を圧縮することができます。
しかし、任意売却は金融機関にとってもリスクが生じる手段です。
そのため、下記のような注意点があります。

• 任意売却を認めてくれないこともある
• 信用情報機関に事故情報が記載されてしまう

任意売却は金融機関から許可をもらわないと、手続きできません。
残債の金額によっては認めてもらえなかったり、そもそも任意売却を認めていない金融機関があったりします。
任意売却できるか否かは、交渉次第というのが大きなポイントです。
また、任意売却をすると信用情報機関に事故情報が記載されてしまいます。
事故情報はブラックリストとも呼ばれ、5～7年は融資を受けたりクレジットカードをつくったりできなくなるのがデメリットです。
任意売却はオーバーローンだった場合に有効的な売却方法ですが、注意点が生じることを押さえておきましょう。
オーバーローンになる場合や、任意売却についてもっとお知りになりたい方は、弊社まで一度ご相談ください。

離婚時の不動産売却の注意点3：媒介契約の選び方

最後に、離婚時の不動産売却の注意点である媒介契約の選び方を見ていきましょう。
仲介で不動産売却をする場合、一般的には不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には3つの種類があるため、それぞれの特徴やメリット、注意点を知っておくことが大切です。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、弊社を含め同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
ご自身で買主を見つけ、取引することもできます。
一般媒介契約は売却活動の範囲を広げられ、たくさんの購入希望者に物件の存在を知ってもらえるのがメリットです。
ただし、レインズ（不動産会社専用の物件情報サイト）への登録が、義務ではないのが注意点です。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、ほかの不動産会社に重ねて依頼できない契約です。
そのため、仲介を依頼できるのはひとつの不動産会社となります。
ただし、ご自身で買主を見つけて取引することは可能です。
専任媒介契約を選ぶメリットは、7営業日以内にレインズへの登録と、14日に1度、売却状況の報告が義務付けられているところです。
そのため、一般媒介契約に比べて安心してご依頼いただけます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できない契約です。
ご自身で買主を見つけて取引することも不可となるため、売却活動を全面的に不動産会社に任せることになります。
専任媒介契約同様、レインズへの登録や進捗状況の報告が義務となっているのがメリットです。
このように、離婚時の不動産売却で仲介を選ぶ場合、3つの媒介契約のなかから選ぶことになります。
どの媒介契約を選べば良いかわからない方は、弊社までご連絡ください。

売却を急ぐなら買取も視野に

住宅ローンを完済しており、急いで売却したい方や誰にも知られずにマイホームを手放したい方は、買取も視野に入れてみてください。
買取とは不動産会社が買主となる売却方法なので、売却活動をせずに売却できます。
注意点は仲介より安く取引される点ですが、売却を急ぐ方にとっては有効的な売り方といえるでしょう。

まとめ

離婚で不動産売却をしたい場合の注意点をテーマに、売却のタイミングやオーバーローン、媒介契約の選び方を解説しました。
離婚時はやることや考えることが山積みですが、マイホームの財産分与についても協議しておく必要があります。
私たち「ハウスドゥ周南城ケ丘店」は、周南市や下松市、光市エリアにて仲介や買取をおこなっている不動産会社です。
離婚による不動産の売却を検討している方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。