売れにくい不動産の売却方法とは？再建築不可・テラスハウス・賃貸併用住宅

売れにくい不動産を売却するためには、その理由を知ることが大切です。
売却期間を長引かせないためにも、事前に売れにくい理由を理解したうえで売却方法を決めましょう。
今回は一般的に売れにくい不動産とされている「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」の3つのケースについて、売れにくい理由と売却する方法をご紹介します。
周南市・下松市・光市周辺で売れにくい不動産をご所有の方も、参考にしてみてください。

売れにくい不動産①再建築不可物件が売れにくい理由とは？

まず1つ目のケースは「再建築不可物件」です。
再建築不可物件がなぜ売れにくい不動産といわれるのか、その理由と売却する方法をみていきましょう。

再建築不可物件が売れにくい理由とは

再建築不可物件とは、建築基準法の規定によって今の建物の建て替えができない物件を指します。
再建築ができない主な理由は、建築基準法による接道義務を満たしていないことです。
建築基準法による接道義務を満たしていない
建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」と定めており、これを接道義務といいます。
接道義務があるのは、生活環境の維持や、火災・災害時の避難路や緊急車両の侵入経路を確保するためです。
もし、ご自身の所有している不動産の前面道路が4mよりも狭く、道路に接する間口が2m以下の場合には接道義務を満たしていないため、今の建物を取り壊してしまうと新たな建物の建築ができなくなります。
このように再建築不可物件では、現状の建物を利用していくことしかできません。
将来的な有効活用が難しいことから不動産としての価値は低く、不動産を担保とする住宅ローンが組みにくいということもあり、再建築不可物件は売れにくい不動産といわれているわけです。

再建築不可物件を売却する方法とは

再建築不可物件を売却する3つの方法をご紹介します。
1.再建築可能にしてから売却する
再建築不可物件は、建築可能にすることで売却がしやすくなります。
接道義務を満たすためには、隣地を取得する方法や道路からセットバックする方法が一般的です。
2.フルリフォーム
再建築不可物件では、現状の建物をフルリフォームすることで買主がみつかることもあります。
ただし、フルリフォームをしても再建築不可であることに変わりはなく、売却価格は市場相場よりも安くなりがちです。
そのためリフォーム費用を売却価格に上乗せすることが難しいということに注意が必要です。
3.不動産会社による買取を利用する
買取とは、不動産会社が直接買主となる不動産売却方法です。
売却価格は相場よりも安くなりますが、条件の悪い物件も短期間で売却することができます。

売れにくい不動産②テラスハウスが売れにくい理由とは？

2つ目にご紹介するケースは「テラスハウス」です。
テラスハウスがなぜ売れにくい不動産といわれるのか、その理由と売却する方法をみていきましょう。

テラスハウスが売れにくい理由とは

テラスハウスとは、昭和の時代にその多くが建築された長屋式住宅のことです。
複数の建物がつながっている住宅のことですが、その住戸や敷地の所有権は所有者にあります。
それぞれが独立した住戸となるため、建て替えなどを各戸の単独でおこなえるとされています。
テラスハウスが売れにくい2つの理由
テラスハウスが売れにくい不動産といわれる理由は主に以下の2つです。

• 単独での再建築が難しい
• 住宅ローンが組みにくい

テラスハウスでは建て替えなどを各戸の単独判断でできるとされていますが、建て替えをする際に隣家との切り離しが必要な場合、当然隣家の承諾が必要です。
工事における騒音や衝撃などの配慮に加え、切り離された隣家の建物強度をどのように補強するかなど、全戸に対して説明をし、承諾を得なくてはなりません。
また、切り離し後の建物が接道義務や建ぺい率など、現行の建築基準法の基準を満たしていなければ建築許可がおりません。
切り離された隣家においても建築基準法を満たす必要があるため、その点にも十分な配慮が必要です。
次に、テラスハウスが売れにくい理由として住宅ローンが組みにくいことが挙げられます。
住宅ローンを組む際には、契約者の審査のほか、不動産の担保価値を基に融資額を決定します。
テラスハウスはその構造上、窓が少なかったり1戸を支える屋台骨が頑丈でなかったりということから、担保として不十分とされる可能性があるのです。
これらの理由によりテラスハウスは売れにくい不動産といわれているのです。

テラスハウスを売却する方法とは

テラスハウスを売却する2つの方法をご紹介します。
1.隣家に購入を打診してみる
テラスハウスを買って一番メリットがあるのは隣家の住民です。
隣家にとっては生活スペースが2倍になるだけでなく、将来的にも活用の幅が広がります。
そのため、テラスハウスの売却を検討する際には、まずは隣家へ声を掛けてみることをおすすめします。
2.不動産会社による買取を利用する
不動産会社が直接買主となる買取では、売却価格が相場より安くなる点が
デメリットとして挙げられます。
しかしテラスハウスの場合、通常の仲介での売却でも価格は相場の7割程度に落ち込むケースが多くあるため、買取を利用しても損にはなりにくいといえるでしょう。

売れにくい不動産③賃貸併用住宅が売れにくい理由とは？

3つ目にご紹介するケースは「賃貸併用住宅」です。
賃貸併用住宅がなぜ売れにくい不動産といわれるのか、その理由と売却する方法をみていきましょう。

賃貸併用住宅が売れにくい理由とは

賃貸併用住宅とは、1つの建物に所有者の自宅と賃貸住宅が共存している形態の建物のことです。
通常、賃貸物件の購入にはアパートローンや不動産担保ローンなどを利用しますが、賃貸併用住宅ではもっと金利の低い住宅ローンで賃貸物件を取得することができるというメリットがあります。
家賃収入で住宅ローンを返済できる点も魅力です。
一方で、売却しなくてはならなくなった場合に売れにくいというデメリットがあります。
そもそも賃貸併用住宅を購入しようと考える方は少なく、どうしてもマーケットが小さくなるためです。
賃貸併用住宅は1棟の建物に所有者の居住部分と他人に貸す部分があり、全体を自宅とするには不便な造りになっています。
そこで全体を賃貸物件として投資家へ売却しようと試みても、利回りは低く投資効率の悪さが障害となります。
このように、自宅でも賃貸物件でもないという中途半端さが、売れにくい不動産といわれる理由です。

賃貸併用住宅を売却する方法とは

賃貸併用住宅には、住宅ローンを利用して賃貸物件を購入できるという魅力があります。
賃貸併用住宅のまま売却する場合には、この点をアピールポイントとして買い手を探すと良いでしょう。
また、全体を自宅用として売却するのも方法の1つです。
ただし、その際には大幅なリフォームが必要となるため、需要の低さは否めません。
それならば、全体を賃貸物件として売却する方法はどうでしょうか。
賃貸物件として売却するのなら、現在の入居者に退去してもらう手間が省け、そのまま買主に賃貸経営を引き継げるというメリットがあります。

まとめ

再建築不可物件・テラスハウス・賃貸併用住宅の3つのパターンで売れにくい理由と売却する方法をご紹介しました。
所有する不動産が該当するという方は、早めに不動産会社へ相談すると良いでしょう。
私たち「ハウスドゥ周南城ケ丘店」は、周南市・下松市・光市を中心に不動産売却のサポートをしています。
売れにくい不動産の売却でお困りの方も、ぜひ弊社へご相談ください。