不動産売却で贈与税が課税されてしまうケースとは？税金の軽減方法を解説

不動産売却で贈与税が課税されるケースがあるのをご存じですか。
知らなければ、売却なのになぜ贈与税が課税されてしまうのかと悩んでしまうことになります。
そこで今回は周南市、下松市、光市で不動産売却をサポートする私たちハウスドゥ周南城ケ丘店が、不動産売却で贈与税が課税されてしまうケースと、税金の軽減方法についてご説明します。

不動産売却時の「譲渡」と「贈与」の違い！贈与税とは？

贈与税とは、財産を「贈与された人」が支払う税金のことです。
ポイントは、財産を「贈与した人」ではなく「贈与された人」だということを覚えておいてください。

不動産売却時の「譲渡」と「贈与」の違いとは

不動産の所有権を手放すためには、2つの方法があります。
「贈与」と「譲渡」です。
ここでは、「譲渡」と「贈与」の違いを押さえておきましょう。
「贈与」とは、読んで字のごとく「贈り物・プレゼント」のことです。
つまり、不動産をタダ・無償で譲り渡されるということです。
ただし贈与を成立させるためには、法律上の手続きとして「贈与」を受け取る側が承諾して、なおかつ贈与契約を成立させることが必要になります。
一方、不動産売却時に目にする「譲渡」とは、金銭を支払って不動産を購入する契約行為のことです。
具体例としては、不動産会社に仲介を依頼する不動産の売却行為は、ここでいう「譲渡」に該当します。

贈与税とは

贈与税とは、不動産を個人から個人へ無償で譲り渡したときに課税される税金のことです。
この際にポイントとなるのが、最初に述べた「贈与税は財産（不動産）を贈与された人（譲り受けた人）が支払う税金である」ということです。
財産（不動産）を贈与した人が支払うのではないということに、注意してください。
つまり、自宅を子供や孫にプレゼント（生前贈与）する場合、贈与税を課税されるのは自分自身ではなく、子どもや孫になるということです。
ここで問題となるのが、贈与税の税率です。
というのも、贈与税の税率は高く、税負担が大きいのです。
なぜ贈与税の税率が高いのかというと、日本の税法の考え方として、世襲で得られるような財産や無償で得られるような財産、いわゆる棚ぼた的な財産に対してはしっかり課税するという考え方が根本にあるからです。
そのため親心から良かれと思っておこなった自宅などの不動産を生前贈与することが、結果として贈与税によって子どもや孫を苦しめることになりかねないというケースもあるのです。

不動産売却なのに贈与税が課税されてしまうケースとは？

さきほどご説明したとおり、贈与税は個人間で無償で贈られた場合に課税される税金です。
ですが、親族間取引や関連会社による法人間取引に当てはまるケースでは、不動産売却なのに贈与税が課税される恐れがあります。

不動産売却なのに贈与税が課税されるケースもある親族間取引とは

不動産の親族間取引とは、親子や兄弟などの親族同士で不動産を売却する行為です。
一例として、子どもや孫に不動産を生前贈与しようとした場合に、贈与税の課税を避けるために無償ではなく100万円で売却するような売買契約を締結したとしましょう。
この不動産の市場取引価格が、3,000万円だったとします。
このようなケースでは、不動産売却のみならず贈与税の対象となる贈与に該当すると見なされます。
なぜなら、市場の取引価格よりも著しく低額だからです。
この場合、市場取引価格の3,000万円から売却価格100万円を差し引いた、2,900万円が贈与税の課税対象とされます。
つまり、贈与税を回避するためのような不当に低額な不動産売却は認めないということです。
当然のことながら、市場の取引価格と合致した適正価格での不動産売却であれば、贈与税が課税されたりすることはありません。
とくに親族間での不動産売却は、不当な贈与税対策をおこなっていないか税務署から常に監視されているため、適正価格での不動産売却が重要になります。

関連会社との法人間取引や代表者と法人の取引で課税されるケース

親族間取引と同様に、関連会社との法人間取引や法人の代表者と法人の間でおこなう不動産売却も、内容次第では課税対象と見なされます。
法人との取引では、贈与税ではなく法人税が課税されることになります。
ここでもポイントになるのは、不動産売却をおこなった取引価格が適正価格であるかどうかです。
贈与と見なされることを回避するために、不当に低い金額で取引しても、税務署はそれを見逃さずに課税されてしまうということです。
親族間取引と同様に、不当な贈与回避の恐れのある関連会社間の法人間取引や、法人の代表者と法人間での不動産売却取引は、税務署から監視されています。
つまり、いずれの場合も不動産の低額取引が問題になるということです。
税務署は登記簿謄本や確定申告から、不動産の所有権移転の動きを常に把握しています。

不動産売却で贈与税などの税金を軽減する方法とは？

ここまで不動産売却や贈与のいずれをおこなうにしても、適正価格での取引が重要であることをお伝えしました。
適正価格での不動産売却を踏まえたうえで、贈与税などの税負担を軽減する方法についてご紹介します。

年間の贈与額を110万円以内に抑える

1つ目の贈与税軽減策としては、年間の贈与額を110万円以内に抑える方法です。
なぜなら贈与税は、年間の贈与額が110万円以内であれば課税されないからです。
ただし、不動産を贈与する場合には、ほとんどのケースでは贈与額を110万円以内に抑えることは不可能でしょう。
そこで軽減策として、不動産を売却して現金化することで、年間の贈与額を110万円以内に抑える方法があります。
不動産をそのまま低額譲渡、もしくは贈与する場合は、贈与税の課税を避けることはできません。
ですが売却して現金化することで、計画的に贈与ができます。
これにより、税負担を軽減することができるのです。
あとで110万円以内の贈与であったことを証明するために、毎回の贈与ごとに贈与契約書を作成しておきましょう。

相続時精算課税制度を利用して贈与税を軽減する

2つ目の贈与税軽減策は、相続時精算課税制度を利用することです。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母もしくは祖父母から子や孫への生前贈与で利用できる制度です。
ただし、子や孫の年齢は贈与の年の1月1日において18歳以上に限られます。
相続時精算課税制度を利用すると、生前贈与の際に課税される贈与税は軽減された税額になります。
そして生前贈与の贈り主である父母や祖父母が他界して相続が発生した際に、相続財産を贈与財産と合算して相続税額を算出し、支払い済みの贈与税と精算します。
相続時精算課税制度には、2,500万円までの控除が適用されます。
ただし、贈与税の基礎控除である110万円の適用はありません。
なお、2,500万円の控除額を超えた部分には、20%の税率による贈与税が課税されます。
注意点としては、相続時精算課税制度を選択するとあとで取り消すことができません。
そのため、慎重に検討してこの制度を利用する必要があります。

まとめ

今回は不動産売却で贈与税が課税されてしまうケースと、税金の軽減方法についてご説明しました。
贈与税は、財産を「贈与した人」ではなく「贈与された人」が支払うことになります。
また不動産売却なのに贈与税が課税されるケースもあります。
不動産売却に伴う贈与税の軽減策は①贈与額110万円以内の抑制②相続時精算課税制度の利用という2つの方法があるのを覚えておいてください。
私たちハウスドゥ周南城ケ丘店は、周南市、下松市、光市周辺の不動産売却を専門としております。
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