不動産売却の必要書類と用途について売買契約や決済の手続きごとに解説

不動産の売却には、売却準備・売買契約時・決済時などの手続きの段階ごとに必要な書類があります。
また、必要書類には購入時に入手したものと新たに入手すべきものがあり、紛失した場合には再発行が必要になることもあります。
周南市、下松市、光市で不動産の売却を検討している方は、売却活動をとおして必要な書類をまとめたこちらの記事をご参照ください。

不動産売却の前に揃えておくべき必要書類とは

不動産の売却前は、売却物件の現状把握や資料作成、売却金額や売却方法の決定に使う書類を用意します。

売却前に必要な書類①購入時のパンフレット

ここでいうパンフレットとは、物件を購入する際に不動産会社から入手する物件情報が詳しく掲載された資料のことです。
不動産広告は「宅建業法」および「不動産の表示に関する公正競争規約」で必ず掲載すべき内容が規定されています。
そのため、パンフレットがあれば物件の情報に漏れや間違いがなく間取りも正確に転写できるので、売却準備がスムーズにおこなえるというメリットがあります。
さらに、物件を買主に引き渡す際にも資料一式として引き継ぐので、いつでも渡せるように売却前にご準備ください。

売却前に必要な書類②住宅ローンの償還表

「ローン償還表」とは住宅ローンのお金の状態が記載された表です。
ローン償還表には、ローンの借入条件をはじめ毎月の返済額・元金と利息の内訳・その時点の借入金残高を、借入期間が35年なら420か月間が月ごとに記載されています。
場合によっては「償還予定表」「返済予定表」「返済計画表」など、金融機関によって呼び名が異なる場合があります。
ご自身で表計算ソフトを使えば計算できますが、ローン残高は不動産の売却価格や売却方法に大きく関わる重要な情報であるため、なければ再発行を依頼するなど必ず銀行作成の最新版をご用意ください。

売却前に必要な書類③インスペクションや性能評価書

購入時、もしくは売却準備時点で取得した性能に関わる証明書は、物件取引の安心感やアピールに使えるため必ず準備しましょう。
中古物件の売却では、売買契約書類で告知した以外の不具合が見つかった場合に、売主が「契約不適合責任」を負わなければならない場合があります。
専門家が有償で建物状況調査をおこなう「インスペクション」で不具合を見つけておけば、売主の契約不適合責任が軽減されます。
また、住宅性能評価書は税控除や保険の優遇などに使えるただけでなく、物件の性能を分かりやすくアピールできるため高額成約率に関係します。

不動産売却の契約締結時に揃えておくべき必要書類とは

以下は契約締結時に必要ですが、売却査定時や媒介契約締結時に売主の本人確認として不動産会社に見せることが多いため、売却にとりかかる早い段階で揃えておきましょう。

契約締結時に必要な書類①権利証もしくは登記識別情報

権利証とは、2005年以前に不動産登記完了後に戻ってくる法務局の登記済ゴム印が押された売買契約書のことです。
現行では以前の権利証に変わるものとして、不動産登記後に法務局から1物件につき1通だけ発行される「登記識別情報」というA4サイズの証明書を使います。
登記識別情報には、不動産を特定する情報や登記内容とともにシールで目隠しされた12桁のパスワードが記載されており、オンライン申請ではシールをはがして記載された記号番号を入力します。

契約締結時に必要な書類②固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書とは、1月1日時点の登記名義人に対して固定資産税および都市計画税の納税を促すために、4月下旬に市区町村から発送される税額の通知書兼納付書です。
この通知書には、不動産の名義人名のほかにも固定資産税および都市計画税額や固定資産税評価額などの不動産取引で必要な記載があります。
固定資産税および都市計画税額の用途
一般的に、決済日以降の固定資産税などの不動産維持管理経費は買主が負担します。
決済日を境に売主負担分と買主負担分を按分計算し精算するために使うのがこの税額です。
固定資産税評価額の用途
不動産取引では不動産登記申請の際に法務局へ登録免許税を納税します。
固定資産税評価額に登記内容や特例などによって異なる料率を掛けて登録免許税額を計算する際に使うのがこの評価額です。
不動産を売却する際に売主が負担する「所有権登記名義人表示変更」と「抵当権抹消」の登記費用は、司法書士が税額を計算して請求してくれます。

契約締結時に必要な書類③建築確認済証と検査済証

建物を建築するには、計画しているその建物が建築基準法や自治体の条例を満たした建物であるという役所からの許可をもらわなければなりません。
建築確認済証は建物が適法に設計された証明であり、検査済証は申請どおりに建てられたか完了後に検査した証明で、これらがなければ次の買主が住宅ローンを借りられない場合があるのです。
紛失した場合でも再発行はできませんが、同様の記載がある「建築計画概要書」の写しや、役所の台帳の記載内容を転写した「確認台帳記載事項証明書」などを有償で入手できます。

不動産売却の決済時に揃えておくべき必要書類とは

以下の書類は発行後3か月以内のものを使用するという規定があるため、売却開始後すぐではなく決済日が決まってから入手すると良いでしょう。

決済時に必要な書類①固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、不動産登記申請の際の登録免許税額を計算し申請書に添付するために使います。
決済日には、買主からの決済金と売主からのカギや書類を交換し取引を終えます。
そして同日中に、司法書士は不動産の名義を売主から買主に変更する登記を法務局へ持ちこんで申請します。

決済時に必要な書類②住民票

売主の住民票は、所有権移転登記前の準備として売主の住所を変更する登記手続きに使います。
通常ですと法務局に登録されている売主の住所は、購入前に住んでいた住所で登記をしているため現住所と異なっていることがほとんどです。
不動産登記は、間違いなく売主本人からの申請であっても申請内容と法務局の登録内容が異なると受理されず却下されるため、準備として住所を現状に合わせる手続きが必要なのです。

決済時に必要な書類③印鑑証明書

売主の印鑑証明書は、売主から買主への所有権移転登記申請で添付します。
売主が印鑑証明書を添付する理由は、売主がその不動産の所有権を失うことについて同意しているという証明です。
一方で、買主は所有権移転登記に印鑑証明書を添付しませんが、そのあとの抵当権設定登記ではローンが支払えないと所有権を失うという約束をする際には印鑑証明を添付します。
つまり、印鑑証明書は自分が権利を失うもしくは失う可能性があることを知ったうえで手続きに同意している証明のために添付するのです。

まとめ

不動産を売却するための書類はたくさんあり、そのどれもが正確で安全な手続をするために欠かせないものです。
すぐに見当たらないものや新たに取得するものもあり、忙しいなかでスムーズに決済準備へと進むためにも準備は早めに取りかかることをおすすめします。
周南市、下松市、光市で不動産の売却を検討し、必要書類についての情報を集めておられる方は「ハウスドゥ周南城ケ丘店」へお気軽にお問い合わせください。