不動産を相続したときの税金の種類とは？計算方法や対策も解説！

一生のうち何回もない相続ですが、トラブルが起きないようにするために手続方法や税金について把握したいものです。
ここでは不動産を相続した場合の税金の種類や、計算方法、税金対策の3つの項目を解説します。
周南市や下松市、光市でこれから相続を控えている方は、実際の相続時の参考にしてください。

不動産を相続した場合の税金の種類

不動産を相続したときに課税される税金には相続税と登録免許税の2種類があります。
それぞれどのような税金なのか解説します。

そもそも相続税とは

故人が生前所有していた資産を、亡くなったタイミングでその配偶者や子、親族が引き継ぐことが相続で、適切な手続きが求められます。
相続の手続きと同時に納税するのが相続税です。
相続税には3つの目的があります。
1つ目は不労所得に対して課税するためです。
相続で得た財産は労働に対する対価ではなく他人からもらったものです。
もらった財産に対して課税しないと不公平感が生まれるので、不公平感を抑制するために課税されます。
2つ目は富を再分配する目的であり、富が集中して貧富の差が大きくならないようにするため、課税して再分配します。
3つ目は所得税を補完するためで、故人は支払った所得税が少ないために財産を築けたとして、相続のタイミングで相続税として精算してもらう目的です。
相続税は管轄の税務署に支払いますが、その方法は税務署の窓口で直接支払う、銀行振り込みやクレジットカード払い、コンビニエンスストアでも支払えます。

相続登記時に必要になる登録免許税

不動産を相続したのなら、故人から相続人に所有権を移転する相続登記をしなければなりません。
登記の際、法務局に納税するのが登録免許税で、相続時に必要になる税金の種類のひとつです。
相続登記は2024年4月に義務化されますが、登記に備えないと売却や賃貸物件としての活用ができなくなります。
長い期間登記を放置して相続が重なると、誰が所有者なのかも分からなくなり、不動産をめぐるトラブルが発生する可能性があります。
そうならないために相続登記が必要で、登記時に登録免許税を納税します。
納税方法は郵便局や法務局で購入できる収入印紙を必要額だけ登記申請書に貼り付けて、それを提出することで納税できます。
自分自身でも手続きは可能ですが、一般的には司法書士に委任し、司法書士の報酬と併せて登記費用として支払うことが多いです。
相続登記の相場は5万円から10万円、これは不動産の件数や規模にもよって変わるので、司法書士から見積もりを取りましょう。

不動産を相続するときに発生する税金の計算方法

相続税は自分で計算して納税する必要がありますが、計算を間違えると修正申告や追徴課税の対象になります。
これから相続を控えている方は計算方法をしっかりと確認しましょう。

不動産の相続税評価の考え方

預貯金や有価証券など価値が分かりやすいものに対し、不動産の相続税評価は特殊なので最初に解説します。
不動産の相続税評価は国税庁が発表している相続税路線価か、倍率方式という方法で計算します。
相続税路線価は土地に面している道路に1㎡あたりの路線価が設定されていて、その数字に土地面積をかけて計算します。
土地が200㎡、設定してある路線価が10万円ならば土地の評価額は2,000万円ということです。
2路線に面していたり、道路に対して土地が面している間口が狭いなど、土地の形状によって係数をかけての計算です。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額をそのまま利用します。
毎年5月ごろに送られてくる固定資産税の納付書や、市区町村の役所で取得する固定資産税の評価証明書などで確認できるでしょう。
また、不動産の立地によって相続税路線価が設定されていない場合もあり、そのときは倍率方式を利用します。
倍率方式では土地の固定資産税評価額に対して定められた倍率をかけて相続税評価額を計算します。
固定資産税評価額は建物と同様に納付書や評価証明書で確認できるでしょう。
相続の流れのなかで、上記でご紹介した計算方法に他の相続人から異議が出る場合には、不動産会社による査定や不動産鑑定士による鑑定評価を用いることもあるでしょう。

相続税の計算方法

預貯金や有価証券などの資産価値、不動産評価額が分かれば相続税の計算ができるようになり、以下の計算式で求めます。
相続税＝（遺産総額－基礎控除－葬儀費用など）÷相続人の相続割合×税率－控除額
ここで基礎控除について解説します。
基礎控除とは遺産総額から差し引く控除額のことで、相続人の人数によって額が変わり以下の計算式で求めます。
基礎控除額＝3,000万円＋相続人の数×600万円
相続人がひとりなら3,600万円が基礎控除額で、3人なら4,800万円が基礎控除額になる計算です。
このとき、遺産総額が基礎控除額以下ならば相続税は課税されない計算になるわけです。
遺産総額、基礎控除額、相続割合を求めたら、国税庁のホームページから確認できる速算表から税率と控除額を確認して計算すれば、納めるべき相続税額がわかるでしょう。

不動産を相続した場合の税金対策

相続税には条件を満たすことで利用できる控除があり、先述した計算式からさらに控除額を差し引くケースもあります。
どのような税金対策があるのか解説します。

住宅資金贈与制度

現金などの資産を贈与した場合に贈与税が課税されますが、住宅資金贈与の特例を利用すれば1,000万円まで贈与税が非課税になります。
将来的に相続対象の預貯金を直系親族に渡せるため、最大で1,000万円分の相続税対策になるでしょう。
この制度では子や孫が自分で住むための住宅を購入するときに、購入資金の一部を非課税で贈与できます。
これが適用されるためには居住時期や年齢、購入する建物が省エネ等級をクリアするなど、いくつかの条件を満たす必要があります。
そしてこの制度を活用するためには確定申告が必要となります。

配偶者贈与制度

前述した住宅資金贈与制度は直系親族が対象ですが、配偶者贈与制度は配偶者が対象です。
配偶者が居住用の不動産を購入するための贈与や、不動産そのものの贈与を受けた場合には2,000万円までの贈与税が非課税になる制度です。
夫婦の婚姻期間が20年を超えることや、贈与を受けた年の3月15日までに贈与を受けて取得した不動産に居住し、その後も住み続けることなどが条件です。
住宅資金贈与に比べて倍額が非課税になるので、配偶者は配偶者贈与制度を用いたほうが税金対策の効果が大きいでしょう。

相次相続控除

相次相続とは相続が立て続けに発生することで、父親が亡くなり、その数年後に父から相続を受けた母親が亡くなるなどの例があげられます。
相続税を立て続けに納めることは税金の負担が大きいので、短期間で発生した2回目の相続については相続税が控除される制度です。
1回目の相続で相続税を納税していることと、10年以内に立て続けて相続が発生した場合が対象です。
控除額は1年ごとに1割ずつ控除額が減額されます。

まとめ

不動産を相続したときに納税するべき税金の種類は相続税と登録免許税で、故人が残した遺産と相続人数を元に相続税を計算します。
相続税を控除するための住宅資金贈与や配偶者贈与制度、相次いで相続が発生した場合の相次相続控除などを活用し、相続税の控除も可能です。
周南市や下松市、光市でこれから相続を控えている方で、不動産相続の対策を検討している方はハウスドゥ周南城ケ丘店までお気軽にご相談ください。