相続不動産を売る際の注意点とは?不動産売却時の媒介契約の選び方も解説!

相続不動産を売る際の注意点とは?不動産売却時の媒介契約の選び方も解説!

この記事のハイライト
●相続した不動産を売却する際は「相続登記」をおこなう必要がある
●特例や控除を利用するためには売却のタイミングに注意が必要
●ご自身の状況に合わせて媒介契約を選択することが大切

相続した不動産を売却する際には、相続人同士の話し合いや名義変更が必要となります。
また、売却までの期限を意識しないと特例を利用できずに損をする可能性があるため、事前に注意点を把握しておくことが大切です。
この記事では、相続した不動産を売却する際の注意点や媒介契約の選び方について解説します。
山口県周南市や下松市、光市にお住まいで、相続した不動産の売却をご検討中の方はぜひ最後までご覧ください。

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相続における不動産売却時の注意点:名義について

相続における不動産売却時の注意点:名義について

相続した土地や建物を売却するには、不動産の名義を相続人に変更する手続きが必要です。
この手続きを「相続登記」といいます。
現在、相続登記は任意の手続きであり申請期限などもありません。
しかし、令和6年4月1日より登記が義務化され、登記をしない場合には罰則が科される可能性もあります。
無用なトラブルを避けるためにも、相続登記の手続きは早めに済ませておくことが大切です。
相続登記の方法は名義人が1人なのか2人以上なのかによって異なるので、ご自身が当てはまるパターンをチェックしておきましょう。

不動産を1人で相続する場合

相続人が1人しかいない場合は、不動産を単独名義にする必要があります。
相続登記によって名義人をご自身に変更すれば、その後は自由に売却したり活用したりできます。
また相続人は複数いるものの、遺産分割協議によって不動産を相続するのが1人だけになる場合もあるでしょう。
遺産分割協議とは、相続人全員でどのように遺産を分割するか話し合うことです。
遺産分割協議によって不動産を1人で相続することが決まったら、その方の単独名義に変更して不動産売却を進めていくことになります。

不動産を複数人で相続する場合

遺言書または遺産分割協議の結果、1つの不動産を複数人で相続するケースもあるでしょう。
このような場合は、不動産を相続する方全員の「共有名義」として、相続登記をおこなう必要があります。
共有名義で不動産を相続するメリットは、分割が困難な不動産を公平に分けやすくなることです。
ただし売却する場合は名義人全員の同意が必要となり、誰か1人でも売却に反対する方がいれば手続きを進めることはできません。
共有名義の不動産はトラブルのもとになりやすいので、不動産をそのままの状態で相続したい方がいなければ、売却することをおすすめします。
不動産を売却して現金化すれば1円単位で分けられるようになるため、相続人同士でのトラブルを防ぐことができます。

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相続における不動産売却時の注意点:期限について

相続における不動産売却時の注意点:期限について

相続した不動産は、売却のタイミングにも注意しなければなりません。
ここでは相続不動産の売却期限について、注意したいポイントをご紹介します。

相続税の申告・納税期限は10か月

相続税が発生する場合、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内に申告と納税をしなければなりません。
不動産の売却代金を納税にあてたい場合は、申告期限までに不動産売却を完了させる必要があります。
一般的な不動産売却にかかる期間の目安は平均3〜6か月ほどですが、物件によっては1年以上かかるケースも少なくありません。
相続が発生するとさまざまな手続きに追われ、10か月はあっという間に経過してしまいます。
相続税の申告期限に間に合わせるためにも、スケジュールには余裕をもち、遅くても相続開始から4か月以内には売却活動を始めるようにしましょう。

売却期限は3年以内を目安にする

相続した土地や建物の売却期限は3年以内を目安にしましょう。
3年以内に売却できれば、以下2つの特例を利用できる可能性があるためです。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続した土地や建物を売却した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できるというものです。
この特例を利用するには、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却しなければなりません。
そのほかにも「財産を取得した方に相続税が課税されていること」「相続や遺贈により財産を取得した者であること」などの条件を満たす必要があります。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続空き家の3,000万円特別控除とは、空き家となった被相続人の自宅を売却した場合に、譲渡所得(売却益)から最高3,000万円まで控除できるというものです。
この特例を利用するには、相続開始から以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
そのほかにも「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」や「区分所有建物登記がされている建物でないこと」などの条件が定められています。
いずれの特例も国税庁のホームページに詳細が記載されているため、事前にチェックしておくと良いでしょう。

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相続における不動産売却時の注意点:媒介契約の選び方について

相続における不動産売却時の注意点:媒介契約の選び方について

不動産会社に物件の売却を依頼する際には「媒介契約」を締結します。
媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかによって販売活動の内容や売れるまでの期間が異なります。
相続不動産を売却する場合はどの媒介契約を選ぶと良いのか、それぞれの特徴や注意点を確認しておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
ご自身で見つけてきた買主とも直接取引することが可能であり、3つのなかではもっとも自由度が高いといえます。
ただし、一般媒介契約を結んだ不動産会社は、売主に対して売却活動の報告をする義務がありません。
そのため購入希望者の反応が把握できず、売却戦略が立てにくいという注意点があります。
なお、レインズ(物件情報交換ネットワークシステム)への登録は任意なので、周囲に知られずに売却したい場合におすすめです。

専任媒介契約・専属専任媒介契約

専任媒介契約および専属専任媒介契約は、特定の1社だけに仲介を依頼する契約です。
一般媒介契約のように、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、販売活動の報告とレインズへの情報登録が義務付けられています。
そのため、一般媒介契約に比べて手厚いフォローを受けることができ、早期売却が期待できるなどのメリットがあります。
「不動産の売却代金を相続税の納税にあてたい」などの理由で売却を急いでいる場合は、専任系の媒介契約を選ぶと良いでしょう。
ただし専属専任媒介契約においては、ご自身で見つけてきた買主との直接取引が認められていません。
知人や友人が不動産を購入したいと言ってきた場合にも、必ず仲介を依頼した不動産会社をとおして売却する必要があります。
一方で専任媒介契約は、ご自身で見つけてきた買主との直接取引が可能です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約で迷う場合は、ご自身で買主を見つけられる可能性があるかどうかで判断すると良いでしょう。

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まとめ

相続した不動産を売却する際に知っておきたい注意点や、媒介契約の選び方について解説しました。
特例や控除を利用して賢く節税をおこなうためにも、相続した不動産の売却手続きは早めに進めることをおすすめします。
私たち「ハウスドゥ周南城ケ丘店」は、山口県周南市や下松市、光市を中心に不動産売却のサポートや不動産買取をおこなっております。
相続した土地や建物を売却したいとお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。


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