リースバックでよくあるトラブルとは？対策方法や注意点を解説！

まとまった資金を確保するために、リースバックをご検討中の方もいらっしゃるでしょう。
不動産を活用した資金調達の方法として注目を集めているリースバックですが、仕組みを知らずに契約するとトラブルになる可能性があります。
そこで今回は、リースバックの注意点とトラブル事例、その解決策を解説します。
周南市や下松市、光市でリースバックの利用を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバック時のトラブルを防止するための注意点

はじめに、リースバックを利用する際の注意点を解説します。

買取価格が相場よりも低くなりやすい

リースバックにおける買取価格は、相場よりも低くなる傾向にあります。
リースバック利用後の不動産は、不動産会社がリフォームして再販売するのが一般的です。
買取価格は、再販時にかかる費用や資産価値が下落するリスクを考慮して決定します。
そのため、相場に比べるとどうしても価格が低くなってしまうのです。
具体的には、買取価格が市場相場の60～80％になると考えておきましょう。
たとえば、市場相場が2,000万円の物件の場合、リースバックでは1,200〜1,600万円で売却することになります。

買戻価格は売却価格よりも高くなる傾向にある

リースバックでは、特約を付けるまたは再売買の契約を結ぶことで、将来自宅を買い戻すことができます。
自宅を1度売却して所有権を手放したあとで、再度取得できるのは大きなメリットといえるでしょう。
しかし、買戻価格は相場よりも1.1～1.3倍ほど高くなる傾向にあるため注意が必要です。
将来買い戻しを希望する場合は、契約時に買戻価格を定めておき、確実な資金計画を立てるようにしましょう。

賃貸期間に制限があるケースが多い

不動産会社と結ぶ賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、リースバックでは多くの場合、定期借家契約を結びます。
普通借家契約は更新ができる契約で、基本的に借主が望む限り継続して住み続けることができます。
一方で定期借家契約は契約更新ができず、期間満了とともに退去しなければなりません。
定期借家契約でも再契約を結べばそのまま同じ家に住み続けられますが、そのためには貸主からの合意が必要です。
いくら借主が再契約を希望しても、貸主が反対すれば同じ家に住み続けることはできません。

リースバックにおいてよくあるトラブル事例

ここからは、リースバックでよく起きるトラブル事例を解説します。

家賃が支払えない

一般的な賃貸物件は、周辺の相場や不動産の状態、築年数などを考慮して家賃を決定します。
しかし、リースバックでは物件の買取価格をもとに家賃を決めるため、相場よりも高くなる傾向にあります。
そのため、途中で家賃の支払いが困難になり、途中退去せざるを得ないケースも少なくありません。
とくに、リースバックで得た売却代金を生活費にあてている場合は、徐々に支払いが厳しくなる可能性があります。

買い戻しができない

先述したように、リースバックでは自宅の買取価格をもとに買戻金額が決まります。
市場相場よりも物件価格が割高なため、資金が足りずに買い戻せないケースも少なくありません。
はじめに買い戻す日を定めている場合は、資金がなければ買い戻すができないため、家を出ていくことになります。
普通借家契約の場合は、資金が貯まるまで契約更新をして、買い戻しのタイミングを見極めることも可能です。
しかし、毎月支払う家賃も割高なため、計画通りに貯蓄ができず、なかなか買い戻せないという方も少なくありません。

物件を勝手に売却された

貸主である不動産会社は、リースバックで買い取った家を再販売して利益を得ます。
再販売は賃貸期間中にもおこなうこともあり、借主に相談や通知をしなければならないなどの決まりはありません。
そのため、不動産会社の都合で売却され、気づいたらオーナーが変わっていたということもあります。
一般的に賃貸借契約の内容は引き継がれますが、オーナーが変わるのは不安という方もいらっしゃるでしょう。
また、オーナーが変わるとともに賃貸借の方針も変化して、更新を拒まれたり、立ち退きを要求されたり可能性もあります。
トラブルを回避するには、契約前にオーナー変更時はどうなるのかをしっかり確認し、契約書に明記しておくことが大切です。

契約の更新ができなかった

定期借家契約では契約の更新ができないため、契約時に定めた期日がきたら退去しなければなりません。
先述したように、借主と貸主が合意すれば、再契約を締結してそのまま住み続けることも可能です。
しかし、再契約は更新とは異なるため、必ず同じ条件で再度契約を結べるとは限りません。
場合によっては、前回よりも高い賃料を提示される可能性があります。
提示された条件に同意ができなければ、再契約を結ぶことはできません。
また、普通借家契約であっても、家賃の滞納など契約違反をすると契約更新ができずに退去を命じられることがあります。

リースバックにおけるトラブルの対策方法

最後に、リースバックで起こりうるトラブルを回避するための対策方法を解説します。

契約内容をしっかり確認する

リースバックにおけるトラブルを回避するには、不動産会社と契約を結ぶ際に内容をしっかり確認することが大切です。
契約時にきちんと内容を確認して不明点や疑問点を解決しておけば、トラブルになるのを防げます。
具体的には、以下のような項目を確認しておくと良いでしょう。

• 買取価格
• 賃貸契約の内容
• 買戻価格と条件

まずは買取価格が適正かどうかをチェックしましょう。
不動産の相場を把握しておくと、買取価格が適正かどうか判断できるようになります。
リースバックを契約する前に、似たような物件がいくらで売られているかをチェックして、大体の相場感を掴んでおきましょう。
また、普通借家契約と定期借家契約のどちらになっているのかを確認することも大切です。
長期間安定して住み続けたい場合は、更新可能な普通借家契約を結ぶことをおすすめします。
買い戻しを希望する際は、買戻価格と条件がどうなっているかも確認しましょう。
資金を確保してから買い戻したい場合は、買戻可能期間を固定で定めるのではなく、いつでも可能にしておくのがおすすめです。

入念な資金計画を立てる

リースバックの家賃は割高なので、毎月支払い続けられるかをきちんと計算することが大切です。
具体的には、不測の事態などを考慮したうえで、家賃を滞りなく10年間支払えるか試算します。
今は安定した収入を得ていても、今後もずっと同じような生活が続くとは限りません。
目先の収益だけで計算してしまうと、転職や減給など経済状況が変わったときに支払いが困難になる可能性があります。
またリースバックの利用中に家賃が上がることもあるため、そのようなケースを考慮したうえで資金計画を立てるようにしましょう。

まとめ

リースバックは、住宅ローンの返済が困難なときや、まとまった資金が必要なときに有効な資金調達方法です。
しかし、買取価格や買戻価格が高い傾向にあり、また賃貸期間に制限があるケースも多いため注意が必要です。
トラブルを回避するためにも、契約内容をしっかり確認して入念な資金計画を立てたうえで、リースバックを利用するようにしましょう。
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