不動産の売却益とは?計算方法と節税効果のある特例について解説

不動産の売却益とは?計算方法と節税効果のある特例について解説

この記事のハイライト
●売却益とは、不動産の売却価格そのものではなく、売却によって得た利益のこと
●売却益は、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて算出する
●いくつかの要件を満たしていれば、節税効果のある特別控除が利用できる

不動産を売却すると、まとまった資金が手に入ります。
しかし、かならずしも「売却益」が出るとは限らないことをご存じですか?
売却益の有無は不動産売却後の税金にも関わってくるため、事前に正しく理解しておくと安心です。
そこで今回は、不動産の売却益とはどのようなものなのかについてご紹介しつつ、売却益の計算方法や、売却益に関する税金の節税方法についても解説します。
周南市、下松市、光市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産の売却益とは?売却価格との違いについて解説

不動産の売却益とは?売却価格との違いについて解説

不動産を売却しても、かならず売却益が出るわけではありません。
「売却益」と、不動産の売却によって手にした「売却価格」は別物だからです。

売却益とは

売却益とは、土地や自宅などの不動産を売却して得た利益のことです。
ここでいう利益とは不動産の売却価格そのものではなく、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額のことをさします。
取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」のことで、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」のことです。
計算式にすると、下記のようになります。
売却益=売却価格-(取得費+譲渡費用)
取得費と譲渡費用に含まれる具体的な項目については、のちほどご説明します。

売却益にかかる税金とは

不動産を売って売却益を得ると、売却益の部分に対して税金が課されます。
課される税金は「譲渡所得税」で、これは「所得税」と「住民税」の総称です。
また、2037年12月31日までは東日本大震災からの復興を目的とした財源確保のため、「特別復興所得税」が譲渡所得税に上乗せされます。
ただし、譲渡所得税にはいくつかの特別控除が用意されているため、特別控除を利用すれば売却益がマイナスになり、非課税となるケースも珍しくありません。
特別控除を利用する場合の売却益の計算式は、下記のとおりです。
売却益=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
特別控除の内容や適用要件については、のちほど解説します。

譲渡所得税の税率とは

譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
売却する年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に該当し、税率は39.63%です。
一方、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に該当するため、税率は20.315%となります。
これは、所得税・住民税・復興特別所得税をあわせた税率です。

不動産を売却したら確定申告が必要!

不動産を売って売却益を得たら、確定申告が必要です。
譲渡所得税は固定資産税や自動車税のように納税通知書が届くわけではないので、忘れずに手続きをおこないましょう。
確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日です。
この期間をすぎると「無申告加算税」を課せられるケースもあるため注意してください。
また、節税のための特別控除を利用する際にも、確定申告が必須です。
一方、不動産売却で損失が出た場合は、確定申告は義務ではありません。
しかし、売却益が出た場合と同様に、確定申告をすると受けられる特別控除が存在します。
節税のためにも、不動産売却をしたら売却益の有無に関わらず確定申告をおこなうようにしましょう。

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売却益の計算方法とは?不動産の取得費や譲渡所得を計上しよう

売却益の計算方法とは?不動産の取得費や譲渡所得を計上しよう

売却益の金額は、譲渡所得税の課税額に直接関わってきます。
よくわからない状態のまま売却益の計算を進めると、必要以上に税金を支払ってしまうケースもあるので注意してください。
ここで、売却益の計算式を再掲します。
売却益=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
計算式を見てもわかるように、取得費と譲渡費用の金額が多くなるほど、課税対象となる売却益の金額が少なくなります。
つまり、取得費と譲渡費用を余さず計上することが節税につながるのです。
ここでは、売却益の計算の流れについて解説します。

売却益の計算の流れ1:取得費を計算する

取得費として計上できる主な項目は、下記のとおりです。

  • 不動産の購入価格(建築費用)
  • 不動産購入時の仲介手数料
  • 不動産購入時にかかった設備費用
  • 不動産購入時にかかったリフォーム費用
  • 不動産購入時にかかった印紙税・登録免許税などの税金

また、登記手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士に支払った報酬も取得費に加算できます。

売却益の計算の流れ2:減価償却費を求める

建物の取得費から、築年数に応じた減価償却費を差し引きます。
建物は年月とともに価値が減少していくため、減少した分の価値を取得費から差し引き、現在の価値を正しく算出しなければなりません。
減価償却費を求める計算式は、下記のとおりです。
減価償却費=建物の購入価格×0.9%×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造ごとに税法上で定められています。

  • 木造:償却率0.031%
  • 軽量鉄骨造:償却率0.025%
  • 鉄筋コンクリート造:0.015%

なお、減価償却費を差し引くのは、あくまで建物に関する費用のみです。
土地は経年を理由に価値が減少することがないため、減価償却の対象にはなりません。

売却益の計算の流れ3:譲渡費用を計算する

譲渡費用として計上できる主な項目は、下記のとおりです。

  • 不動産売却時の仲介手数料
  • 不動産売却のためにかかった解体費用
  • 不動産売却のためにかかったリフォーム費用
  • 不動産売却時にかかった印紙税・登録免許税などの税金

譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった費用のことをさします。
そのため、所有期間中にかかっていた固定資産税や管理費などは譲渡費用に含まれないので注意してください。
取得費と譲渡費用が算出できたら、売却価格からそれらを差し引いて売却益を求めます。

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不動産の売却益に課される税金を節税する方法とは

不動産の売却益に課される税金を節税する方法とは

不動産を売って売却益が出ても、特別控除を利用して節税できる場合があります。

節税効果のある特別控除1:マイホーム売却時の3,000万円の特別控除

いくつかの要件を満たしていれば、マイホームを売却する際に利用できる特例です。
売却する時点で居住していなくても、引っ越した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば適用できます。
売却益から最大3,000万円を控除できるため、節税効果の高い制度です。

節税効果のある特別控除2:所有期間10年超のマイホームを売却した場合の軽減税率の特例

マイホームを売却する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得税の税率が軽減される特例です。
長期譲渡所得の税率よりも低くなるため、大きな節税効果が見込めます。
また、この特例は先述した「マイホーム売却時の3,000万円の特別控除」との併用が可能です。

節税効果のある特別控除3:譲渡損失の損益通算および繰越控除

マイホームを売却して損失が出た場合に利用できる特例です。
いくつかの要件を満たしていれば、不動産売却で出た損失をその年の給与所得や事業所得などから控除できます。
また、その年だけでは控除しきれなかった場合、不動産売却の翌年から最長3年間の繰り越し控除が可能です。
なお、繰越控除の特例は「マイホームを買い替えた場合」と「マイホームの売却のみをおこなった場合」で適用要件が異なるので注意してください。

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まとめ

不動産売却では買主から支払われる「売却価格」に目がいきがちですが、譲渡所得税に関わるのは「売却益」です。
売却益の金額が多いほど、支払う譲渡所得税の金額も多くなります。
そのため、売却益から差し引ける取得費や譲渡費用、ご自身のケースで利用できる特別控除について、事前に確認しておくと安心です。
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