法人における不動産売却時の税金とは？計算方法や節税方法も解説

会社の経営者が不動産を売却する際に悩むのが、法人と個人、どちらで売却するかという点です。
法人の取引では、税金の扱いが個人と異なるため、計算方法や節税方法にも違いがあります。
今回は、不動産売却における法人と個人の税金の違いや計算方法、節税のポイントについて解説します。
周南市や下松市、光市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

法人の不動産売却でかかる税金

まずは、法人の不動産売却でかかる税金5つと、個人との違いについて解説します。

不動産売却における法人と個人の税金の違いとは

個人の場合、不動産売却で得た利益に対して、譲渡所得税がかかります。
土地や建物を売却したときだけに支払う税金です。
法人の場合、売却で得た利益は会社の利益に加算されることになります。
企業利益として売上に反映されるため、法人特有の税金として徴収されるのが、個人との違いです。
法人における不動産売却では、会社の経営状態も絡んでくるため、個人の売却とは税制面での考え方が大きく異なります。

かかる税金1：法人税

法人税とは、会社の利益に対してかかる税金です。
計算時は、利益から損金をマイナスした所得を用います。
赤字経営の場合、法人税は課税されません。
また、不動産売却で生じた利益は、会社のほかの利益と合算されます。
そのため、個人と違い、不動産取引の情報のみで課税額を把握するのは困難です。

かかる税金2：法人事業税

法人事業税とは、行政サービスにかかるコストを負担するため、自治体に支払う税金です。
事業をおこなううえで使用している、公共施設やインフラは、維持するための費用がかかります。
その費用を、法人事業税で負担する仕組みです。
ただし、赤字経営の場合は非課税となります。

かかる税金3：法人住民税

法人住民税とは、会社の所在地がある自治体に支払う税金です。
自治体ごとに納める必要があるため、本社のぶんのみ支払えば良いというわけではありません。
たとえば、本社が周南市にあり、支社や営業所が下松市や光市などにある場合、それぞれの自治体に納める必要があります。

かかる税金4：印紙税

法人の不動産売却では、個人の取引と同じように印紙税がかかります。
印紙税とは、売買契約書にかかる税金のことで、収入印紙を貼り付けて納税します。
印紙税の金額は、契約金額によって異なります。

かかる税金5：消費税

消費税は、仲介手数料や司法書士への報酬に対してかかります。
法人の場合、建物の売却に対しても消費税がかかるのが、個人との違いです。
土地と建物をセットで売却する場合は、それぞれ売却価格をわける必要があります。

法人の不動産売却でかかる税金の計算方法

続いて、法人の不動産売却でかかる、税金の計算方法を解説します。

法人税の計算方法

法人税は、会社全体の所得に対して課税される税金です。
そのため、まずは課税所得を下記の計算方法で求めます。
課税所得＝利益－損金
先述したとおり、利益から損金をマイナスした金額が課税所得となります。
課税所得が算出できたら、下記の計算方法で法人税を求めます。
法人税＝課税所得✕法人税率－控除額
あらかじめ決められた法人税率をかけ、控除額を差し引くと、納めるべき法人税を把握することが可能です。
法人税率は、会社の規模によって下記のとおり異なります。

• 普通法人：年間所得800万円以下15％または19％・年間所得800万円以上23.2％
• 協同組合など：年間所得800万円以下15％または19％・年間所得800万円以上19％
• 公益法人など（収益あり）：年間所得800万円以下15％または19％・年間所得800万円以上19％
• 人格のない社団など（収益あり）：年間所得800万円以下15％または19％・年間所得800万円以上23.2％

年間所得が800万円を超えるか否かでも、税率が異なります。

重課税の税率

重課税とは、法人税とは別に、土地の売却で課税される税金です。
課税所得に対する税率は、不動産の所有期間によって下記のとおり異なります。

• 所有期間が5年以下：5％（短期譲渡所得）
• 所有期間が5年超え：10％（長期譲渡所得）

所有期間は、不動産を所得した日の翌日から、売却した年の1月1日時点で判断します。
5年以下で売却する場合、長期譲渡所得の2倍の税率が適用されます。

消費税の計算方法

先述したとおり、法人が建物を売却すると消費税が課税されます。
そのため、土地と建物をセットで売却する場合、それぞれをわけて計算しなければなりません。
建物の価格を計算する方法はいくつかありますが、固定資産税評価額を参考にするのが一般的です。
不動産の土地建物総額に、固定資産税評価額の割合を当てはめると、消費税が算出できます。

法人だからこそできる不動産売却時の節税方法

最後に、法人だからこそできる、不動産売却時の節税方法を解説します。

節税方法1：事業へ投資し所得を小さくする

節税方法としてまず挙げられるのが、事業へ投資し所得を小さくすることです。
不動産売却で得た利益を、ほかの事業への投資に回せば、そのぶん所得を減らせます。
設備や人材育成費など、会社を成長させるための投資がおすすめです。
役員への退職金として使うことも、節税につながります。
また、新しい不動産を購入し、利益を小さくすることも税金対策のひとつです。
法人の場合、損益を合算できるため、減価償却費として計上すれば利益を少なくできます。

節税方法2：利益を分散させる

不動産売却で得た利益を分散し、税率を下げることも節税のポイントです。
法人は個人と異なり、すべての利益からすべての損益をマイナスできます。
土地や建物の売却によって大きな利益が生じた場合、その利益をほかの所得に充当すれば、税率を下げることが可能です。
利益の分散方法として、役員の退職金が挙げられます。
退職のタイミングで不動産売却し、利益を退職金として支給する方法です。

節税方法3：特別控除を利用する

法人の不動産売却では、土地の権利を、国や地方公共団体が強制的に取得するケースがあります。
そのような場合、最大5,000万円の特別控除が受けられる可能性があります。
限定的な節税方法ですが、税金対策として有効的です。

節税方法4：特別償却できる設備を購入する

節税方法として、特別償却できる設備を購入することも挙げられます。
特別償却とは、一般的な減価償却財産の減価償却費にくわえ、特別に償却できる制度です。
特別償却によって経費を多く計上できれば、そのぶん納める税金を少なくできます。
該当するのは、最新モデルや、生産性を年平均1%以上向上させる最新設備（A類型） 、もしくは生産ラインの改善につながる設備（B類型） です。
最新設備（A類型） の場合、メーカーから証明書をもらう必要があります。
生産ラインの改善につながる設備（B類型）では、投資計画書を作成し、専門家の確認を受けたうえで経済産業省への申請が必要です。

まとめ

法人における不動産売却では、個人と異なる税金がかかります。
そのため、税率や計算方法を知り、納税額がどのくらいになるのかを知っておくと安心です。
税金対策を活用することも、法人の不動産売却では大切なポイントです。
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