中古マンションはリースバックで売却できる？利用時の注意点についても解説

リースバックとは、不動産を売却したあとも同じ家に住み続けられる売却方法です。
リースバックを利用するのは一戸建ての売却時が多く、リースバックに関するウェブサイトでも、事例として挙がっているのは一戸建てがほとんどです。
そのため、中古マンションの売却でリースバックを検討しているものの、「一戸建てと同じように利用できるのか」とお悩みの方は少なくありません。
そこで今回は、中古マンションの売却にもリースバックが利用できるかどうか、また一戸建てのリースバックとの違いや、利用の注意点について解説します。
周南市、下松市、光市で中古マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションもリースバックを利用して売却できるか

リースバックは、住み慣れた家から転居することなく、まとまった資金を得られる手段の1つです。
しかし、「一戸建て以外でもリースバックが利用できるかどうかわからない」とお悩みの方は多いのではないでしょうか。
結論からいうと、中古マンションでもリースバックで売却することは可能です。
ここでは、中古マンションのリースバックについてお伝えする前に、まずはリースバックのシステムについて解説します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産の売却後に買主と賃貸借契約を結び、借主として家賃を支払いながら同じ家に住み続けられるシステムです。
自宅を離れることなくまとまった資金を得られるため、「住宅ローンの支払いが厳しい」「事業を始めるための資金が必要」といった方におすすめの売却方法だといえます。

中古マンションでもリースバックを利用できるか

中古マンションをリースバックで売却することは、不可能ではありません。
しかし、一戸建てと比較するとリースバックを利用しにくいとはいえるでしょう。
「中古マンションは利用不可」と明記していない不動産会社でも、中古マンションに対してはリースバックの条件を定めていたり、審査基準を厳しく設定していたりすることがあります。
新規参入したばかりの不動産会社や規模が小さい不動産会社は、中古マンションのリースバックを受け付けていないケースもあります。
しかし中古マンションでも、基本的には査定を通過できればリースバックの利用が可能です。
リースバックで中古マンションを売却したい場合は、まずリースバックに対応している不動産会社を探し、さらに中古マンションでもリースバックができるかどうかを事前に確認しましょう。

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中古マンションと一戸建てをリースバックで売却する際の違いとは

中古マンションと一戸建てのリースバックには、どのような違いがあるのでしょうか。

中古マンションと一戸建ての違い1：現地調査の重要度

不動産を売却する際には、不動産会社による現地調査が必要です。
現地調査は不動産の査定のためにおこない、主に下記の内容を調べます。

• 登記図面や建築図面との照らし合わせ
• 建物の構造
• 周囲エリアの嫌悪施設の有無
• 駅や学校からの距離や、買い物環境
• 上下水道とガスの種類

一戸建ての場合、まったく同じ不動産は存在しないため、中古マンションよりも入念に現地調査がおこなわれます。
一方、中古マンションであれば、同じマンション内で売りに出されている部屋の取引事例から市場価格を把握することが可能です。
また、不動産に関する重要な書類についても、マンションの場合は管理事務所が管理しているためしっかりと把握できます。
これらのことから、中古マンションは一戸建てと比較して現地調査が重要視されていないケースが一般的です。
なかには、「中古マンションの場合は現地調査が不要」としている不動産会社もあります。

中古マンションと一戸建ての違い2：築年数による価格変動の仕方

一戸建ての場合、築20年頃まで急速に価値の下落が進み、そこからはほぼ横ばいになります。
これは、一戸建てには「土地」と「建物」の価値があり、築20年程度で建物の価値がゼロになっても土地の価値は残るからです。
地価変動はあっても、土地の価値が経年によって下がることはありません。
一方、中古マンションの場合は土地を所有しているわけではないため、建物の築年数に応じて価値がなだらかに下落していきます。
ただし、一戸建てのような購入直後の急激な価値の下落はなく、資産価値がゼロになるのは一戸建てより遅い時期です。
そのため、中古マンションの売却価格は築年数に応じて安くなりますが、比較的新しいマンションの場合は同年数の一戸建てより高値がつく可能性もあります。

中古マンションと一戸建ての違い3：管理費や修繕積立金の有無

マンションを所有していると、毎月の管理費や修繕積立金がかかります。
しかし、リースバックを利用すると所有権が売却先に移るため、売主が管理費や修繕積立金を支払う必要はありません。
修繕積立金が高額なマンションもあるため、負担に感じていた売主にとっては大きなメリットだといえるでしょう。
しかし、中古マンションを買い取る側からすると、管理費や修繕積立金の負担を抱えるリスクが発生します。
これを理由に中古マンションのリースバックをおこなわない不動産会社もあるため、注意が必要です。

中古マンションと一戸建ての違い4：投資物件としての価値

リースバックで買い取られた不動産は、最終的に第三者に再販されます。
そのため、資産価値が高く買主が決まりやすい不動産ほど、リースバックを利用しやすいといえるでしょう。
一般的にマンションは立地の良い場所に建設されていることが多いため、一戸建てと比べて売却がしやすいとされています。

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中古マンションをリースバックで売却する際の注意点とは

リースバックで中古マンションを売却する際には、いくつかの注意点があります。
ここでは、主な注意点を2つご紹介します。

注意点1：マンションの管理組合から除名されてしまう

先述したように、リースバックを利用するとマンションの「所有者」ではなく「賃借人」になります。
マンションの管理組合は基本的に所有者で構成されているため、リースバック後はこれまで在籍していた管理組合から外れなければなりません。
組合員としての資格がなくなると、総会への参加ができなくなります。
これにより、リースバックをした事実がほかの住人たちに知られるおそれがあるため注意が必要です。
リースバックのメリットの1つに「不動産売却をしても周囲にばれにくい」というものがあります。
リースバックでは、売却後もこれまでと同じように生活を続けることができるからです。
しかし、中古マンション場合は、総会に顔を出さないがためにばれてしまうケースもあります。

注意点2：立地によってリースバック条件が変わることもある

リースバックでは、将来的な再販に向けて「売却しやすい物件」が喜ばれます。
売却しやすい中古マンションの主な条件とは、下記のとおりです。

• 駅からの距離が近い
• 買い物環境が整っている
• 築年数が新しい
• 角部屋や最上階の部屋
• リフォームや大規模修繕の直後

上記のような条件が揃っている中古マンションでは、「買取価格が高くなる」「リースバックの審査を通過しやすい」「家賃の設定が安くなる」といった対応が期待できます。

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まとめ

中古マンションでも、リースバックで売却することは可能です。
立地が良い中古マンションであれば、好条件でリースバックが利用できるかもしれません。
しかし、中古マンションに対しては、査定基準を厳しく設定している会社もあります。
注意点なども踏まえたうえで、まずは中古マンションのリースバックができるかどうか問い合わせるところから始めましょう。
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