2023-08-29
空き家は管理に手間がかかるため、売るべきか貸すべきか迷うところでしょう。
本記事は、空き家を「売る」か「貸す」かの判断基準、各メリット・デメリットや売却方法、売却する際のポイントを解説します。
周南市、下松市、光市に空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。
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空き家を「売るべきか」それとも「貸すべきか」は、物件によって異なります。
売る場合と貸す場合のメリット・デメリットや判断基準は、以下のとおりです。
空き家を売るメリットは、維持管理にかかる費用や手間がなくなる点です。
空き家を所有していると毎年固定資産税がかかり、定期的な掃除や換気などの管理の手間もかかります。
そのため、売却によって維持費や管理の負担から解放されるのは嬉しいところです。
また、空き家を売るとまとまった現金収入が得られる点もメリットです。
空き家の売却で得られた資金は、ほかの不動産や株式に投資したり、生活資金に充てたりすることができますね。
一方でデメリットは、仲介手数料や印紙税など、売却時にかかる諸費用が発生する点です。
印紙税など、売却代金を受け取る前に支払いが必要な諸費用もあるため、ご注意ください。
空き家を貸すと、 家賃収入により、定期的な収益が得られる点がメリットです。
得られた家賃収入は、固定資産税などの維持費の支払いに充てることもできますね。
また、誰かに貸すことによって、掃除や換気などの空き家管理の手間を減らせる点もメリットです。
一方でデメリットは、借主の家賃滞納などのトラブル、空室リスクなどが挙げられます。
また、空き家が古い場合は、賃貸が可能な状態にするためのリフォーム費用など、初期投資が必要です。
初期費用の回収は時間がかかることもあるため、空き家を貸す場合は計画的に進めることが大切です。
メリット・デメリットを比較したうえで、空き家を売るか貸すかの判断基準は、以下のとおりです。
空き家が老朽化しているなら、貸す前にリフォームが必要となります。
リフォーム費用を家賃収入で回収できる期間が長くなりそうであれば、空室リスクなども考慮すると売るほうが良いでしょう。
駅に近いなど、交通の便が良い場所であれば、賃貸需要が高い可能性があります。
一方で、立地が悪い場合は、売却を検討したほうが良いです。
売るか貸すか迷うときは、現在の市場価格や将来の価格予想を判断基準にするのも良いでしょう。
建物は築年数が経過するごとに資産価値が下がっていくため、早めに売るのがおすすめです。
まとまった現金をすぐ手に入れたい場合やリフォーム費用の捻出が困難な場合も、売るのがおすすめです。
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では、空き家を売る場合、どのような売却方法があるのかも気になるところでしょう。
主な方法は、以下の3つです。
古家付き土地とは、築年数が古いなどで資産価値がなくなった家屋が建つ土地のことです。
家屋の資産価値がないため、土地の価格で売ることになります。
明確には決まっていませんが、たとえば、木造住宅は築20年以上経つと資産価値がゼロとなります。
一方で、築年数の浅い空き家の場合は、中古物件として売れるでしょう。
中古物件または古家付き土地として売るメリットは、家屋を解体する手間や費用、時間がかからない点です。
ただし、修繕や解体が必要なほど家屋が劣化している場合は、安価でなければ売れないデメリットもあります。
また、不動産会社に買取依頼をして売る方法もあります。
買取の場合、相場よりも売却価格が下がる可能性はありますが、買主を探す手間が省けるため早期売却が可能です。
空き家の劣化があまりにも進んでいる場合は、家屋を解体して更地として売る方法もあります。
更地として売るメリットは、古家付き土地よりも高値で売りやすい点です。
また、更地のほうが古家付き土地よりも自由に土地を活用できるため、買主を見つけやすい点もメリットになります。
一方でデメリットは、解体費用がかかり、工事が完了するまで売れない点です。
解体費用は立地や建物の大きさ、構造にもよりますが、100万円以上するケースが多いです。
ただし、空き家の解体費用を補助する自治体もあるため、解体前に地域の自治体に問い合わせてみると良いでしょう。
空き家の状態が良い場合は、必要な箇所だけリフォームし、売る方法もあります。
小規模リフォームで済む場合は、資産価値を上げられるメリットがあります。
一方で、大規模なリフォームを必要とする場合は、リフォーム費用を売却代金で回収できないリスクがあるため、注意が必要です。
そのため、不動産会社に査定を依頼し、リフォーム費用と査定額を比較してから判断するのがおすすめです。
また、自治体によっては空き家のリフォーム費用を補助する制度もあるため、リフォーム前に確認しましょう。
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最後に、 空き家をスムーズに売るための3つのポイントを解説します。
空き家などの古い家では、隣地との境界がはっきりしていないことが多いです。
土地の登記事項証明書や現地を確認したときに、隣地との境界線が曖昧だった場合は、売る前に土地家屋調査士に測量を依頼して、境界を確定しておきましょう。
なお、登記事項証明書は法務局で取得できます。
境界確定の測量は費用がかかり、相場は100~200㎡あたり約35~80万円です。
境界が明確になれば、買主と安心して取引でき、売却後のトラブルを防げます。
一般的に、不動産が売却できるまでの期間は3~6か月です。
しかし、空き家の状態によっては、売れるまでに半年以上かかることもあります。
急いで売ろうとすると買主からの無理な値下げ交渉に応じて損する可能性があるため、売却に時間がかかることを前提に売却スケジュールを組みましょう。
なお、不動産会社に買取依頼をおこなった場合は、前述のとおり買主を探す手間が省けるため、早期売却も可能です。
まずは、不動産会社に相談してから、買主を探して売るか、不動産会社に買取依頼をするか判断すると良いでしょう。
空き家に劣化している部分がある場合、契約内容に劣化内容の記載がなければ、契約不適合責任を問われ、後から損害賠償や補修費用を請求される可能性があります。
契約不適合責任とは、売買した物が契約内容と一致しない場合に、売主が買主に負う責任のことです。
空き家の場合、気付かない場所が劣化している可能性があるため、注意が必要です。
対策として、空き家を売る前にインスペクションと呼ばれる住宅診断をおこなえば、専門家が家屋の欠陥や劣化状態を詳細に確認・報告してくれます。
費用はかかりますが、売却前に空き家の状態をしっかりと把握しておけば、売主も買主も安心して取引ができるでしょう。
なお、不動産会社が買取する場合は、契約不適合責任を免除することも可能です。
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空き家を売るか貸すかの判断は、物件の状態や立地、資産価値や資金状況を基準にするのがおすすめです。
売る場合は、中古物件または古家付き土地として売る方法と更地にして売る方法、リフォームして売る方法が挙げられます。
売るときのポイントは、隣地との境界確定や売却スケジュール、空き家の状態把握の3つです。
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