不動産売却の理由別の注意点とは？住み替え・離婚・相続のケースを解説

住み替えのために実家を売却する方や、相続により取得した不動産を売却するなど、売却理由はさまざまでしょう。
理由にかかわらず、確認しておくべき点や注意点があるため、事前に把握しておくことをおすすめします。
そこで、不動産の売却理由別（住み替え・離婚・相続）の注意点について解説します。
周南市、下松市、光市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

住み替えが理由で不動産売却する際の注意点

住み替えが理由で不動産売却をおこなう際は、売却と購入のタイミングが重要になります。
どちらを先におこなうかによって、メリットやデメリットが異なります。
住み替え時に考えられるタイミングのパターンは、以下の3つです。

• 売り先行（先に旧居を売却してから新居を購入する方法）
• 買い先行（先に新居を購入してから旧居を売却する方法）
• 売却と購入の同時進行（同じタイミングで旧居の売却と新居の購入をする方法）

上記3つのパターンについて、メリットとデメリットを見ていきましょう。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行は、旧居を売却し、一時的に仮住まいへ転居し、新居を購入する流れで進める買い換え方法です。
先に旧居を売却するため、売却金を新居の購入資金に充てられるメリットがあります。
また、売り急ぐ必要がないので、妥協することなく売却を進めることができます。
一方で、新居が引き渡されるまで仮住まいが必要になるため、仮住まいへの引っ越し費用がかかる点がデメリットです。
また、住みながらの売却となるため随時内覧に応じる必要があり、売却期間中はスケジュールを調整しながら予定を空けておかなければなりません。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行は、売り先行の逆で、新居を購入してから旧居を売却する方法です。
新居を先に購入することから仮住まいを用意する必要がないため、それにかかる費用が発生しない点がメリットといえます。
また、旧居を空き家にしてから売却するため、購入希望者もじっくりと見学することができます。
一方で、デメリットは新居と旧居のダブルローン状態が発生する点です。
旧居の住宅ローンが残っており、かつ新居でも住宅ローンを組む場合は、ローンが重複する期間が出てくるため注意が必要です。
売却が長引くほどダブルローンの期間が長く、負担が大きくなってしまうでしょう。

売却と購入の同時進行のメリット・デメリット

旧居の売却と新居の購入を同時に進める方法は、もっとも理想的な方法といえます。
旧居の引き渡し日と新居の引き渡しを同日にすることによって、ダブルローンを防ぐことができます。
また、仮住まいも不要なため、無駄な費用がかからないといった点がメリットです。
ただし実際は、売却と購入のタイミングを合わせることは難しいといえるでしょう。
同時進行で進めるにしても、現実的には売り先行か買い先行で進めながら調整していくことになります。

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離婚が理由で不動産売却する際の注意点

不動産売却をおこなう理由が離婚といった方もおられるでしょう。
ここでは、離婚によって不動産売却する際の注意点を解説します。

財産分与について

離婚による不動産売却をおこなう際の注意点としてまず挙げられるのが、財産分与が必要なことです。
財産分与とは、婚姻中に築いた共有財産を夫婦で分配することを指します。
不動産についても、婚姻中に築いた財産であれば財産分与の対象になるため、原則として夫婦で均等に分ける必要があります。
なお、夫もしくは妻の単独名義の不動産であっても、共有財産とみなされるため注意しましょう。
ただし、婚姻前に所有していた財産や、親族により生前贈与を受けた財産は、財産分与の対象とはなりません。

不動産を財産分与する方法

不動産を財産分与する方法には以下の3つのパターンが考えられます。

• 現物分割：不動産を受け取った側は相手に別の財産を渡す
• 代償分割：不動産を受け取った側は相手に代金を支払う
• 換価分割：不動産売却により現金化して分割する

このなかでもっとも、トラブルなく財産分与する方法は「換価分割」です。
不動産を売却して現金化すれば、財産を平等かつ柔軟に分配できるため、お互い納得した形で財産分与できます。
とくに不動産は現金と違って分割が難しくトラブルが発生しやすいため、財産分与の方法については十分な話し合いをおこないましょう。

住宅ローン残債がある場合

住宅ローンの残債によっては、不動産は財産分与の対象にならないことがあります。
それは、不動産価値よりも住宅ローン残債が上回っている「オーバーローン」のときです。
また、住宅ローンが残っている状態では、ローンを完済しなければ売却できない点にも注意が必要です。
残った住宅ローンの支払いはどうするのか、任意売却を検討するなど必要に応じて措置を検討していくことをおすすめします。

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相続が理由で不動産売却する際の注意点

相続した不動産の活用予定がなく、不動産売却をお考えの方も多いのではないでしょうか。
ここでは、相続が理由で不動産売却をおこなう際の注意点を解説します。

遺産分割協議で相続人の了承を得る

相続した不動産を売却する際は、相続人全員の了承を得る必要があります。
そのため、遺産分割協議をおこない、相続人全員で相続財産の分割方法や相続方法について話し合いましょう。
1人でも不動産売却に反対する方がいると、売却が難しくなるため注意が必要です。
また、遺産分割協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成しておきましょう。
なお、遺産分割協議は2～3か月かかるケースもあるため、余裕をもっておこなうことをおすすめします。

亡くなった方の名義のままでは売却できない

相続した不動産は、亡くなった方の名義のままで売却することはできません。
相続後は必ず相続登記をおこない、被相続人から相続人へ名義変更の手続きをおこないましょう。
相続人が複数いる場合は、相続人のなかから決めた代表者に所有権を移転するのが一般的です。
手続きの際は、遺産分割協議書などの必要書類を準備し、法務局へ提出しましょう。
なお、相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、2024年4月から義務化されるため、すぐに売却予定がない方も早めに手続きをおこなっておくことをおすすめします。

相続税には納税期限がある

相続税の納税期限は、相続開始後から10か月以内と定められています。
相続税は高額になりやすい税金のため、まとまった納税資金を準備する必要が出てきます。
相続した不動産を売却して得た代金で相続税を支払う際は、この期限までに不動産の売却を済ませなければなりません。
ただしあまり急いで売却すると、買主に足元を見られる可能性があります。
無理な値下げ交渉を応じるなど、不利な条件で売却することになりかねないため注意が必要です。
相続が理由で不動産売却する際は、相続税についても考えながら進めていきましょう。

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まとめ

今回は、不動産売却の理由「住み替え」「離婚」「相続」の3つのケースから注意点を解説しました。
売却理由によってそれぞれ注意すべきポイントがあるため、事前に把握しておくことが大切です。
注意点を考慮しつつ売却方針を決め、スムーズな売却を目指しましょう。
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