不動産売却で必要な登記の種類とは？費用相場と必要書類を解説

不動産売買や相続では、必ず不動産の登記が必要になります。
そのため、不動産登記にはどのような種類があるのか、発生する費用の相場や必要書類などについて知っておくことが大切です。
そこで、不動産売却で必要な不動産登記の種類や費用、必要書類について解説します。
周南市、下松市、光市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で必要な不動産登記の種類

不動産売却時に欠かせない手続きの1つに不動産登記があります。
不動産登記とは、どのような不動産なのか、また権利関係を公的に証明する際に必要な手続きです。
権利トラブルを回避するためにも、忘れずに手続きをすることが大切です。
ここでは、不動産登記の種類について解説します。

種類①建物表題登記

建物を新築した際は、必ず表題の登記を申請する必要があります。
不動産の登記簿には「表題部」と「権利部」の2種類があり、表題部には土地であれば、所在や地積、地番、土地の面積や現況が登記されます。
また、建物については、所在、家屋番号、構造、床面積などの物理的現況を記録する登記です。
なお、この表題登記は主に買主がおこなう手続きになります。

種類②所有権保存登記

新築物件などの所有権の登記がない不動産について、始めにおこなわれる所有権の登記です。
新築以外にも、以前の所有者が所有権保存登記をしていない建物や土地を取得・購入した際にもおこないます。

種類③所有権移転登記

不動産を購入・取得したときに、前の所有者から所有権が移ったことを示すためにおこなう登記のことです。
中古住宅の場合は、土地・建物のそれぞれについて所有権移転登記をおこなう必要があります。
一方で、新築の場合は、土地のみ売主から買主へ所有権移転登記をおこない、建物については所有権保存登記をおこないます。
通常、不動産売買をおこなうと、売主から買主へ登記名義の変更手続きをしなければなりません。
また、不動産を相続したり贈与により取得した際も、同様に所有権移転登記が必要になります。

種類④抵当権設定登記

住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、ローンの返済が滞った際にその不動産を差し押さえることができる権利の「抵当権」の設定登記を金融機関から求められます。
抵当権の設定をしなければ、住宅ローンを借りることができないため注意が必要です。

種類⑤抵当権抹消登記

住宅ローンを借り入れた際に設定した抵当権は、売却時には抹消する必要があります。
住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記の申請をすることにより、抵当権は抹消されます。
なお、一戸建て住宅の場合は、土地・建物それぞれに抵当権が設定されているため、それぞれを抹消しなければなりません。

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不動産売却で発生する登記費用の相場と費用負担について

不動産売却で発生する登記費用には「抵当権抹消登記費用」「所有権移転登記費用」があり、それに伴い登録免許税や司法書士へ支払う手数料が発生します。
ここでは、売主負担・買主負担に分けてそれぞれ発生する費用とその相場を解説します。

売主が負担する登記費用と相場

売主が負担する登記費用は、主に「抵当権抹消登記費用」です。
住宅ローンを組んでいた場合は、不動産に売主名義で抵当権が設定されています。
抵当権を設定したまま買主へ不動産を引き渡すことはできないため、売却時には必ず抵当権を抹消しなければなりません。
その際にかかる税金が「登録免許税」です。
登録免許税は、1つの不動産につき1,000円かかるため、土地と建物の両方がある場合は2,000円かかります。
また、抵当権抹消登記は司法書士へ依頼するのが一般的で、費用相場は約1～3万円になります。
そのほかにも、必要に応じておこなう住所変更登記や氏名変更登記の際も、不動産の数×1,000円の費用が必要です。

買主が負担する登記費用と相場

買主が負担する登記費用は、主に「所有権移転登記費用」です。
所有権移転登記は、所有権を売主から買主へ移転する際にかかる費用です。
その際にかかる登録免許税は、固定資産税評価額に2％を掛けた金額になります。
固定資産税評価額は、毎年所有者に送付される固定資産税の通知書に記載されています。
売却相場のおよそ7割前後と考えておくと良いでしょう。
なお、令和6年3月31日までに所有権移転登記をおこなった場合は、住宅用家屋にかかる登録免許税が0.3%に軽減されます。
また、令和8年3月31日までに所有権移転登記をおこなった場合は、土地にかかる登録免許税が1.5%になるため注意しましょう。
所有権移転登記を司法書士へ依頼した際にかかる手数料は、約3万円～8万円が相場です。
手数料は、登記の種類や建物の面積ごとに異なり、さらに依頼する事務所によっても料金設定が違います。
なお、所有権移転登記を買主負担とすることは、あくまでも商習慣に基づくものであり、売主負担としても問題ありません。
たとえば、不動産をお願いして購入してもらうような場合は、売主の立場が弱いことから売主が所有権移転登記費用を負担することもあります。

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不動産売却の登記で必要な書類

最後に不動産売却における登記で必要となる書類を解説します。
事前に取得が必要な書類も多いため、早めに準備しておくとスムーズに売却を進めることができるでしょう。
登記時に必要となる書類は主に以下の5つです。

• 登記申請書
• 登記識別情報や登記済証
• 登記原因証明情報
• 住民票
• 戸籍の附票・戸籍謄本

それぞれの書類について具体的に見ていきましょう。

必要書類①登記申請書

登記申請書は、登記を申し込む際に必要となる書類です。
申請書は、法務局にて直接取得するか、ホームページからダウンロードすることも可能です。
記載後は、管轄の法務局へ提出すれば登記ができます。

必要書類②登記識別情報や登記済証

登記識別情報や登記済証は、抵当権を設定した金融機関に交付される書類です。
登記の際はこれらの書類も必要となります。

必要書類③登記原因証明情報

不動産の売買などの権利に関する登記申請をおこなう際には、登記原因証明情報が必要です。
住宅ローンを完済した時点で金融機関から引き渡されます。
抵当権解除証書や弁済証書と呼ばれることもあります。

必要書類④住民票

住民票は、登記上の住所と現在の住所が異なる際に必要です。
引っ越しを伴わない場合は不要です。

必要書類⑤戸籍の附票・戸籍謄本

戸籍の附票は、登記上の住所から複数回引っ越ししていた場合に必要となります。
いわゆる、住所変更の履歴を示す書類です。
戸籍謄本は、結婚や離婚などで登記上の氏名と異なる場合に必要となる書類です。
戸籍謄本や戸籍の附票は、市区町村の窓口で取得することも可能ですが、マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアで取得することもできます。

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まとめ

不動産売却で必要な不動産登記は、主に売主がおこなう「抵当権抹消登記」と買主がおこなう「所有権移転登記」です。
どちらも申請の際は、登録免許税や司法書士へ支払う報酬が発生するため、あらかじめ費用相場を把握しておくと良いでしょう。
また、不動産登記では登記申請書のほかにも、必要に応じて住民票や戸籍謄本などが必要なため、早めに準備しておくことをおすすめします。
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